«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов

«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов
29.01.2020

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 6,4%. Средняя цена предложения увеличилась: в комфорт-классе на +7,3% (до 185 150 руб. за кв. м), в бизнес-классе на 3,2% (до 250 240 руб. за кв. м).

По данным «Метриум», на конец 2019 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса велась реализация 68 комплексов. Объем предложения составил около 7 360[1] лотов (417,5 тыс. кв.м), что на 6,4% меньше показателя декабря 2018 года. Снижение объема предложения отмечалось на протяжении всего года, за исключением последнего квартала (+10,2%).

По итогам 2019 года на рынок вышло 16 новых проектов апартаментов комфорт- и бизнес-класса (большая часть – в IV квартале). В целом этот показатель можно назвать среднерыночным. За последние 5 лет в реализацию поступало по 12-15 апарт-комплексов этих сегментов в год, исключением является 2018 год, когда продажи открылись в 18 проектах.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2019 г.

В разрезе округов более 60% объема предложения занимают САО (20,6%) и СВАО (39,5%). Причем доля первого сократилась за 12 месяцев на 11,9%, второго, напротив, увеличилась на 8,9%. Также значительно выросла доля ЮАО (+5,1 п.п.), где вышло 4 новых проекта. В итоге округ занял третье место по объему предложения. Доли остальных округов претерпели менее значительные изменения (в пределах ±4 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы

К концу года доли бизнес-класса и массового сегмента на рынке апартаментов практически сравнялись – 50,6% и 49,4% соответственно. Динамика составила ±9,1 п.п. и обусловлена, прежде всего, выходом на рынок большого количества комплексов с апартаментами в массовом сегменте.

Структура предложения по округам г. Москвы

Несмотря на появление в IV квартале довольно большого количества новых проектов, доля предложения на начальном этапе снизилась по итогам года на 8 п.п. – до 17,6%. Это обусловлено тем фактом, что почти половина новых комплексов представляет собой проекты реконструкции существующих зданий. Доля апартаментов в объектах на стадии монтажа и отделки выросла на 1 п.п. (30,4%) и 1,4 п.п. (30,7%) соответственно. Доля предложения в готовых домах увеличилась на 5,6 п.п. и составила 21,3%. Это вызвано завершением строительных работ в 12 комплексах, в том числе и масштабных: «ВТБ Арена Парк», «Искра Парк», Match Point.

В общем объеме предложения преобладают апартаменты без отделки (77,4%), показатель вырос на 5,7 п.п., по сравнению с прошлым годом. Около 4,5% составляет предложение с отделкой white box (+1,3 п.п.). На лоты с готовым ремонтом приходится 18,1% экспозиции. По сравнению с прошлым годом их доля снизилась на 7 п.п. Это связано с тем, что в этом году вышло сразу несколько проектов одного девелопера, где отделка предлагается как дополнительная опция. 

Структура предложения по округам г. Москвы

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения по итогам 2019 года увеличилась в обоих классах. Наибольший рост произошел в сегменте комфорт (+7,3%) и достиг 185 150 руб. за кв. м. В бизнес-классе цены выросли в среднем на 3,2% – до 250 240 руб. за кв. м.

динамика средней цены за аппартаменты

В конце 2019 года самые бюджетные предложения на рынке апартаментов зафиксированы в объектах:

– «Аэровилла» (ЮАО / Орехово-Борисово): студия площадью 12,1 кв. м за 2,18 млн руб.;

– «16 Уровень» (ЮВАО / Марьино): студия площадью 13,1 кв. м за 2,29 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 13,2 кв. м за 2,97 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 153,2 млн руб.;

– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 255,8 кв. м за 120,2 млн руб.;

– Story (ЮАО / Даниловский): пентхаус площадью 236,4 кв. м за 72,3 млн руб.

Основные тенденции

Рост цен

Аналогично рынку квартир в апарт-комплексах комфорт- и бизнес-класса в 2019 году была отмечена положительная динамика средних цен. Рост оказался чуть более скромным, чем в жилье: в массовом сегменте – 7% против 8%, в бизнес-классе – 3% против 6%. Однако абсолютные показатели превысили значения на рынке квартир. Так, наиболее доступные апартаменты обгоняют в цене аналогичные квартиры на 10 тысяч рублей за квадратный метр и достигают в среднем 185 тысяч руб./кв. м. В бизнес-классе разница составляет 8,5 тысяч рублей (250 тысяч руб./кв. м). Такая ситуация обусловлена различиями в структуре предложения и меньшими размерами лотов апартаментов.

Молодые игроки рынка

«В 2019 году на рынке апартаментов Москвы дебютировало сразу несколько новых игроков, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Некоторые из них прежде не были известны совсем, другие успели себя зарекомендовать на других рынках, например, в коммерческой недвижимости или в регионах. Так, компания ALCON Development, занимающаяся бизнес-центрами, начала реализацию апартаментов в новом комплексе Alcon Tower в начале Ленинградского проспекта. Международная группа компаний Becar Asset Management не только презентовала, но и уже успела полностью реализовать в Таганском районе проект ставшей популярной в Санкт-Петербурге сети Vertical».

Сервисные апартаменты

Формат апартаментов под управлением гостиничного оператора расширяется и становится известным не только на высокобюджетном рынке, но и в более доступных сегментах. В 2018 году ГК «Пионер» открыла продажи сразу в двух проектах под брендом YE’S. В 2019 году их дело на московском рынке продолжили Becar Asset Management и ГК ФСК. Последняя предложила рынку комплекс «Движение.Тушино» под управлением отельного оператора ZENITH. В отличие от дорогих проектов, в доступном сегменте помимо гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью.

Снижение спроса

Несмотря на интересные новинки рынка, общий спрос на апартаменты снижается. В 2019 году количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 17%. Отчасти это связано с тем, что популярные проекты были введены в эксплуатацию и перешли на другую форму договора, либо полностью были реализованы. Но в то же время их нишу пока никто не занял. Максимальные темпы продаж в 2019 году зафиксированы на уровне 20-26 лотов в месяц, тогда как прежние лидеры достигали показателей в 35-40 апартаментов ежемесячно.

Прогноз на 2020 год

«В 2020 году мы предполагаем продолжение завоевания рынка форматом апартаментов buy-to-let, – резюмирует Мария Литинецкая. – Проекты пользуются спросом, и девелоперы активно интересуются этим продуктом. Также скорее всего возобновится тенденция по увеличению предложения с финишной отделкой, не исключено и продвижение продукта с меблировкой.  

В наступившем году могут претвориться в жизнь и негативные факторы. Ввиду неурегулированности рынка имеются опасения по появлению новых банкротств. На рынке уже есть такие прецеденты, поэтому покупателям необходимо ответственно подходить к выбору проекта, тщательно изучать сайт, документацию и самого застройщика. А пока рынок по-прежнему находится в ожидании законопроекта о статусе апартаментов, о скором завершении работы над которым заявил осенью Виталий Мутко. Теперь остается ждать новостей от нового правительства».