12.07.2023

«Метриум»: Итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 14%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 292 980 руб. (+4,2% за квартал, +10,5% за полугодие, +5,5% за 12 месяцев).

Основные тенденции

За первое полугодие 2023 года на рынок вышло пять новых проектов, при этом говорить о росте экспозиции не приходится: совокупное количество лотов в продаже уменьшилось на 14%.

Цены на квартиры и апартаменты массового сегмента с конца 2022 года стремительно росли. В конце июня средневзвешенная цена кв. метра составила 293 тыс. рублей, что на 10,5% больше, чем в декабре 2022 года.

Спрос стал восстанавливаться. В прошедшем полугодии было заключено 19,1 тыс. ДДУ. Наиболее успешным месяцем оказался март – тогда было зарегистрировано 3,7 тыс. сделок.

Предложение

По итогам I полугодия 2023 года на рынке массовой недвижимости «старой» Москвы находилось 110 проектов с квартирами и апартаментами (без учета проектов, рассчитанных преимущественно на сдачу в аренду). Суммарный объем предложения на конец периода составил 22,5 тыс. лотов, из них 20,4 тыс. – квартиры и 2,1 тыс. – апартаменты. С началом 2023 года остановился рост экспозиции. За полгода количество лотов уменьшилось на 14% (снижение объема коснулось как квартир, так и апартаментов). В годовом выражении объем экспозиции вырос на 9% (значительно расширилось только предложение квартир).

В I полугодии 2023 года на рынок массовой недвижимости вышли в продажу пять новых проектов. Все они являются жилыми комплексами.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости массового сегмента в I полугодии 2023 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Русич Кантемировский	Русич	квартиры
2	Графика на воде	ГК МИЦ	квартиры
3	Страна Озерная	Страна Девелопмент	квартиры
4	District 39	Трансстройинвест	квартиры
5	Сберсити	Сбер	квартиры

Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЗАО (18,6%). За 6 месяцев доля округа выросла на 4 п.п. – здесь стартовали новые проекты «Сберсити» и «Страна Озерная». Тут же представлена наиболее дорогая недвижимость. Самые доступные предложения сконцентрированы в ЗелАО и ЮЗАО.

В конце июня 2023 года основная часть предложений находилась в корпусах на стадии монтажа этажей (73,7%, +16,7 п.п. за полугодие). В течение шести месяцев, несмотря на выход новых комплексов, доля предложения на этапе котлована уменьшалась (6,7%, -19,3 п.п.). Доля готовых вариантов, наоборот, росла, и к концу периода составила 8,5% от числа всех квартир и апартаментов (+2,7 п.п. за полгода).

В разрезе типологий происходящие изменения остаются незначительными. На рынке превалируют однокомнатные (38,3%, +0,5 п.п. за полугодие) и двухкомнатные (27,7%, -0,2 п.п.) лоты. Менее 1% стабильно приходится на многокомнатные квартиры и апартаменты.

Доля предложения с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке первичной недвижимости (64,8%, -3,1 п.п. за 6 месяцев).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра на конец июня 2023 года составила 292 980 руб. (+4,2% за квартал, +10,5% с начала года, +5,5% за 12 месяцев). Минимальные показатели наблюдались в конце 2022 года в связи с увеличением скидочных предложений. В начале 2023 года цены росли и к концу июня достигли уровня, наблюдавшегося в сентябре 2022 года, до внедрения повсеместных повышенных скидок. Рост цен затронул в первую очередь квартиры (+4,3% за квартал, +10,7% за 6 месяцев). Цены на апартаменты росли лишь в начале года, а во втором квартале оставались стабильными (-0,4% за квартал, +5,3% за 6 месяцев).

Общая средняя стоимость лота массового сегмента за первые 6 месяцев 2023 года выросла на 9% и составила 12,9 млн руб. Средняя площадь квартир и апартаментов за полугодие сократилась на 0,6 кв. м до 44 кв. м. Самый распространенный формат лотов массового сегмента – от 30 до 50 кв. м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке). Основная часть предложения находится в ценовом диапазоне от 5 до 15 млн рублей.

Соотношение предложения на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	Бюджет, руб.
Площадь, кв. м	до 5 млн	5–10 млн	10–15 млн	15–20 млн	20+ млн
до 30	1%	21%	1%
30–50		15%	23%	5%
50–70			8%	10%	4%
70–90				4%	5%
более 90					2%

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов массового сегмента в июне 2023 года:

– Wellbe: апартамент площадью 19,7 кв м за 4,1 млн руб.

– Clementine: апартамент площадью 20,6 кв. м за 4,2 млн руб.

– «Перец»: апартамент площадью 20,5 кв. м за 4,5 млн руб.

– «Зеленый парк»: квартира площадью 19,6 кв. м за 4,9 млн руб.

– «Никольские луга»: квартира площадью 22 кв. м за 5 млн руб.

Спрос

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в I полугодии 2023 года составило 19,1 тыс. штук, из них 9,5 тыс. – в I квартале и 9,6 тыс. – во II квартале. По сравнению со II полугодием 2022 года, спрос сократился на 4,1%, а год к году – остался практически неизменным. Больше всего сделок с начала 2023 года было заключено в марте – 3,7 тыс. ДДУ, меньше всего в январе – 2,8 тыс. штук. Май и июнь – традиционно неактивные месяцы – оказались на редкость успешными для застройщиков: было заключено 3,2 и 3,4 тыс. сделок соответственно.

Доля ДДУ, заключенных с ипотечным обременением, стала снижаться. В I квартале 2023 года 80% сделок было совершено с привлечением ипотеки, во II квартале – уже 79%. Последний раз на рынке массовой недвижимости доля ипотечных сделок ниже 80% была зафиксирована в мае 2022 года.

Большинство сделок в массовом сегменте в первой половине 2023 года пришлось на ЮВАО (21%) и ЗАО (19%). Самым продаваемым комплексом стал «Люблинский парк» в районе Люблино (ЮВАО).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам

«Первые 6 месяцев 2023 года на рынке массовой недвижимости сохранялись расширенные скидочные акции, но цены при этом росли, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Сейчас можно говорить о том, что цены «со скидками» не отличаются от тех, что мы видели в начале осени 2022 года, до распространения акций. Рост стал возможен в связи с увеличивающейся активностью покупателей. Первая половина года стала успешной для застройщиков. Количество сделок сравнимо с I полугодием 2022 года, а также намного превышает количество заключенных договоров в более ранние периоды. Однако стоит учитывать, что прежде для рынка не был характерен такой широкий выбор, как сегодня».