19.01.2024

«Метриум»: Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 5,8%. Средневзвешенная цена кв. м составила 433,7 тыс. рублей. (+5,8% за год, +0,7% за квартал).

По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса Старой Москвы по итогам 2023 года в реализации находилось 130 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,8 тыс. лотов, из них 16,5 тыс. – квартиры и 3,3 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 5,8%, за полгода сократилось на 4,3%.

Продажи стартовали в 17 проектах (в 13 жилых комплексах и 4 комплексах апартаментов). Проекты Tate и «Северный порт. Береговые кварталы» находятся на этапе бронирования.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2023 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Tate*	ГК КОРТРОС	квартиры
2	V12	Sezar Group	апартаменты
3	Северный порт. Береговые кварталы*	Legenda Intelligent Development	квартиры
4	Кутузовский квартал	ПИК	квартиры
5	MYPRIORITY Paveletskaya	Гранель	квартиры
6	Emotion	ГК ОСНОВА	апартаменты
7	INJOY	ГК ИНГРАД	квартиры
8	Twelve	Tekta Group	квартиры
9	Indy Towers	Группа Аквилон	квартиры
10	Very на Миклухо-Маклая	ГК ОСНОВА	квартиры
11	Дом на Зорге	А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ	квартиры
12	Сберсити (корпуса бизнес-класса)	Сбер	квартиры
13	Обручева 30	Группа ЛСР	квартиры
14	Upside Towers	Upside Development	квартиры
15	Level Бауманская	Level Group	квартиры
16	ORO	Stenoy	апартаменты
17	Аквилон Signal	Группа Аквилон	апартаменты

К концу 2023 года были отмечены изменения в соотношении доли предложения по округам. Первое место по-прежнему принадлежит ЮАО (22,4%, +1,3 п.п.). ЗАО сохраняет второе место (15,2%, -3,9 п.п. за год), третье место перешло СЗАО (14,2%, +1,2 п.п.). Наиболее значительные изменения доли предложения отмечены в САО (+4,1 п.п.) и ЮВАО (-4,1 п.п.).

По стадии строительной готовности заметно снизилась доля новостроек на начальном этапе строительства (19,2%, -9,8 п.п.). Отмечен прирост доли готовых предложений (15,7%, +5,2 п.п.) и предложений на стадии отделки (23,7%, +6,4 п.п.). Доля предложений на стадии монтажа этажей преобладает без значительных изменений. (41,4%, -1,7 п.п.).

В разрезе комнатности сократилась доля предложений студий (14,3%, -1,3 п.п.) при том, что в декабре 2022 года был отмечен значительный прирост доли студий (+4 п.п. к декабрю 2021). В 2023 году увеличилась доля предложений вариантов с одной (32,7%, +2,2 п.п.) и двумя (34,4%, +1,3 п.п.) спальнями. Продолжается тенденция по увеличению доли предложений компактных лотов в сегменте: средняя площадь предложений за год сократилась с 61,8 кв. м до 60,4 кв. м.

Наибольший объем предложений бизнес-класса принадлежит формату без отделки (66,3%, +1,4 п.п. за год). Варианты с предчистовой отделкой составляют 20,6% рынка (-3,7 п.п.). С готовой отделкой экспонируется 13,1% предложений (+2.3 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу 2023 года средневзвешенная цена кв. м составила 433,7 тыс. рублей (+5,8% за год, +0,7% за квартал). Стоимость метра выросла как у квартир, так и у апартаментов. Округом с самой дорогой недвижимостью остается ЦАО (508, 9 тыс. рублей за метр, +15,5%за год, +6,5% за квартал), здесь реализуется 11 проектов бизнес-класса.

Средний бюджет предложения в бизнес-классе за год вырос на 4%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 2,2%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.

Стоимость квартир в новостройках бизнес-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	17,3	27	62	153 887	463 680	892 703	5 684 000	12 402 570	31 851 566
1К	27,3	44	124	196 700	440 520	3 637 800	8 025 600	19 451 220	116 627 868
2К	46,9	68	181	191 000	415 820	995 807	10 563 840	28 335 630	147 180 320
3К	59,4	95	914	189 300	429 480	1 200 000	15 284 580	40 751 200	179 999 299
4К+	92,5	135	412	243 542	509 340	1 274 149	26 658 076	68 621 610	525 025 878
Итого	17,3	60,4	913,6	153 887	433 710	3 637 800	5 684 000	26 178 730	525 025 878

Рейтинг самых доступных предложений бизнес-класса в декабре 2023 года:

– «Метрополия»: квартира-студия площадью 24,5 кв. м за 5,7 млн руб.;

– N’ICE LOFT: студия-апартамент 17,3 кв. м за 5,9 млн руб.;

– «Измайловский парк»: студия-апартамент 18,8 кв. м за 6,7 млн руб.

За 2023 год на рынке бизнес-класса было заключено 25,4 тыс. сделок ДДУ, что на 84% больше, чем в 2022 году. В 2023 году 22,8 тыс. сделок составляют квартиры, 2,6 тыс. – апартаменты. В декабре 2023 года было зафиксировано 3 тыс. сделок ДДУ, что не выше рекордного объема спроса в сентябре (3,3 тыс. сделок), однако превосходит октябрьские и ноябрьские показатели. Это объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступило в силу с 1 января.

За IV квартал 2023 года доля ипотечных ДДУ в бизнес-классе составила 73%, в декабре 2023 года – 76%. Средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре достигла 16,2%, по льготной – 8%.

В 2023 году на ЮАО пришлось максимальное количество сделок (24%, +1 п.п. за год). В ЮАО лидерами по количеству зарегистрированных ДДУ выступают Shagal (1230 ДДУ) и ЗИЛАРТ (1018 ДДУ). В САО в 2023 году было зарегистрировано 15% сделок, что на 9 п.п. выше, чем в 2022 году (в САО также выросла доля предложения на 4,1 п.п. за год). Самыми востребованными проектами в САО стали Дмитровское небо (909 ДДУ), Зорге 9 (593 ДДУ) и Soul (570 ДДУ). Заметное снижение доли спроса отмечено в ЗАО (11%, -9 п.п. за год) и СЗАО (14%, -6 п.п. за год). В сравнении с 2022 годом в 2023 году наблюдается более сбалансированная структура спроса между округами.

Основные тенденции

Несмотря на снижение количества стартовавших в 2023 году проектов (17 шт.) относительно 2022 года (29 шт.), объем предложения (в лотах) вырос на 5,8% относительно 2022 года. Это объясняется объемом введённых в 2023 году корпусов: в 2023 году было введено 75 корпусов, что на 39% больше, чем в 2022 году (54 корпуса). Средняя площадь экспозиции за год сократилась на 2,2%.

В структуре предложения за IV квартал значительно сократилась доля предложений апартаментов: если по итогам III квартала их доля составляла 22%, то сейчас – 16% (-7 п.п.).

На фоне повышения ключевой ставки и информации об увеличении первоначального взноса по ипотеке с августа 2023 года на рынке новостроек Москвы наблюдается повышенный спрос, простимулированный стремлением потребителей приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам. В сентябре 2023 года на рынке бизнес-класса спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период. Рекордных значений достигла и доля ипотеки в сентябре 2023 года (76%), в декабре 2023 года доля по ипотечным ДДУ повторила показатель сентября. К концу минувшего года средняя ставка по стандартной ипотеке достигла 16,2%.

В структуре спроса новостроек бизнес-класса в 2023 году средний метраж ДДУ составил 51,3 кв. м, что на 15% ниже средней площади экспозиции в декабре 2023 года – 60,4 кв. Для сравнения, за 2022 год средний метраж ДДУ составил 57 кв.м. Таким образом, к 2023 году средний метраж ДДУ сократился на 10%.

«В первой половине 2024 года на рынке недвижимости ожидается охлаждение спроса, после изменения условий по ипотечному кредитованию, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ, рассрочек и индивидуальных условий по продажам между продавцом и покупателем без участия кредитных организаций, а также от покупательской способности в сложившихся рыночных условиях».