11.05.2025

Пять лет роста: как льготная ипотека изменила российский рынок новостроек

Ипотека с господдержкой начиналась как временная мера — а в итоге запустила один из самых бурных ценовых скачков в истории. С тех пор цены в крупных городах выросли минимум вдвое, а в восьми — прежде всего в Сочи, Омске и Челябинске — и вовсе утроились. И даже после отмены господдержки рост продолжается.

В этом месяце исполнилось ровно пять лет с момента выдачи первого льготного ипотечного кредита. Программа, запущенная для поддержки застройщиков в условиях пандемии, кардинально изменила первичный рынок. И хотя она не действует уже почти год, её влияние ощущается до сих пор — правда, в разных городах по-разному. Ситуация в Нижнем Новгороде и Краснодаре заметно отличается от обстановки в Уфе, Красноярске или Новосибирске.

Главный итог: по данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», за пять лет не осталось ни одного города-миллионника, где бы цены на строящееся жильё выросли менее чем вдвое.

Четыре рекордсмена: рост ≥ 300%

Сейчас трудно представить, что в тот момент, когда федеральным правительством было принято решение о внедрении ипотеки с госсубсидированием (тогда – под 6% годовых) только в Москве, Петербурге и Сочи квадратный метр стоил более 100 тыс. рублей. Зато сразу в восьми мегаполисах он не превышал 60 тыс. рублей.

Максимальный рост зафиксирован в Сочи — городе, который, хоть и не входит в число «миллионников», остаётся самым инвестиционно привлекательным в стране. Средняя цена выросла с 153 до 557 тыс. рублей за квадратный метр — на 264%, или в 3,6 раза. Причина — дефицит предложения: с 2021 года в городе действует запрет на многоэтажное строительство, и мораторий до сих пор не снят.

Второе место по разгону цен – неожиданно – у Омска. Сыграл, в том числе, эффект низкой базы, поскольку в 2020 году «квадрат» здесь стол чуть более 40 тыс. рублей. С тех пор он прибавил 111 тыс. рублей, то есть подорожал на 258%. Объем предложения в городе как был, так и остался небольшим, наиболее бюджетные варианты были быстро «вымыты» с рынка — отсюда и результат.

Почти идентичный рост у Челябинска – тоже более чем в 3,5 раза при почти таком же низком уровне цен и объеме строительства пять лет назад. Наконец, в Самаре «квадрат» прибавил ровно 100 тыс. рублей, то есть подорожал ровно втрое.

«Средняя температура» по стране: +150%

В половине мегаполисов рост составил +/-150% (в 2,5 раза) – этот уровень можно назвать средним по стране. Получается, что в год цены увеличивались на 30%, но это только в том случае, если бы они росли равномерно. А этого как раз почти нигде не было.

Самый яркий пример – Краснодар, в котором бурный рост начался только спустя год после ввода льготной ипотеки. И завершился этот всплеск в марте 2024 года, когда кредиты с господдержкой ещё вовсю выдавали.

Рост цен здесь объясняется не только доступной ипотекой, но и внешними факторами. Например, после закрытия аэропорта стало меньше переездов с севера, хотя ранее климат и цены делали Краснодар особенно привлекательным. Тем не менее, рост цен в городе оказался почти трёхкратным.

Заметный рост также зафиксирован в:

Волгограде (+174%),
Нижнем Новгороде (+160%),
Уфе (+151%),
Новосибирске и Казани (по +150%),
Воронеже (+149%),
Перми (+127%).

Казань заслуживает особого внимания. Вместе с Москвой, Петербургом и Сочи она вошла в число городов, где стоимость квадратного метра превысила 200 тыс. рублей. Город остаётся одним из главных центров внутренней релокации благодаря инфраструктуре, образованию и активному строительству.

Мегаполисы с минимальным ростом

Ростов-на-Дону, где аэропорт тоже не работает уже четвертый год, показал самый скромный результат: стоимость «квадрата» увеличилась за пятилетку лишь вдвое (если точнее – на 105%). При этом на прошлый год пришелся пик девелоперской активности: в городе строилось 3,8 млн кв. метров жилья. Столь большой объем сдерживал рост цен, но и падения даже в условиях невысокого спроса не происходило.

Примерно та же картина – в Екатеринбурге, где строится больше объектов, чем даже в Петербурге и Казани: средний ценник вырос только на 110% и опустил столицу Урала в середину рейтинга «миллионников» по стоимости новостроек. В Красноярске рост почти такой же — +112% за пять лет.

В Москве квадратный метр прибавил больше всех (кроме Сочи) в абсолютных цифрах – 228 тыс. рублей за «квадрат». Но в относительных – это лишь +113%.

Интересный факт: в мае 2020 года новостройки в Москве стоили почти в полтора раза дешевле «вторички». Сейчас их цены почти сравнялись. Это прямое следствие льготной ипотеки — многие приезжие покупали жильё, особенно в 2020–2021 годах, когда цены ещё не взлетели слишком высоко.

На новостройки Санкт-Петербурга льготная ипотека оказала эффект допинга на короткий срок – всего на два года. Уже в середине 2022-го бурный рост цен остановился и началось плавное повышение, продолжающееся по сей день. Итоговые за пятилетку цифры не особенно впечатляют: плюс 150 тыс. рублей за кв. метр или +117%.

К слову, объёмы строительства в Петербурге начали падать ещё в конце 2023 года и продолжают сокращаться. Поэтому на снижение цен на «квадрат» рассчитывать не стоит. Такая же картина наблюдается во многих крупных городах, но именно в северной столице она выражена наиболее ярко.

Жизнь после льготной ипотеки

С июля прошлого года программа ипотеки с госсубсидированием была свернута. Спрос, что неудивительно, быстро упал, однако и снижения цен на рынке в абсолютном большинстве городов-миллионников не случилось. Исключения здесь ровно два.

Первое – Нижний Новгород, где «квадрат» за неполный год потерял в стоимости всего 4 тыс. рублей (2%). И Краснодар, где снижение ещё более символическое (минус 2 тыс. рублей или 1%).

Во всех остальных мегаполисах сила инерции (и не только она) оказалась сильна.

На общем фоне выделяется Уфа, где средний прайс на новостройки после сворачивания льготной ипотеки растет даже быстрее, чем до этого. Цифры впечатляют: плюс 41% за 10 месяцев.

Напомним, что в среднем по стране в период доступных кредитов они росли на 30% в год. Местные риэлторы объясняют аномалию высокой себестоимостью строительства в столице Башкирии, а также сравнительно высоким спросом со стороны иногородних покупателей.

Схожая картина:

в Новосибирске: +32% с июля,
в Красноярске: +29%,
в Самаре: +23%.

В Казани, Омске, Воронеже, Волгограде и Москве рост идёт медленнее, но всё ещё заметен. А в Екатеринбурге, Сочи и Петербурге цены увеличиваются примерно на 1% в месяц.

таблица