Рынок жилья Сибири: новостройки дешевеют в Новосибирске и Красноярске, вторичка сохраняет цены
После двух лет роста рынок жилья Сибири замедлился. В крупнейших агломерациях — Новосибирске и Красноярске — цены на новостройки пошли вниз, тогда как вторичный рынок продолжает укрепляться. По оценке Restate, вторичка стала «тихой гаванью»: здесь спрос устойчив, а рост — без перегрева.
В третьем квартале 2025 года рынок жилья в Сибирском федеральном округе разделился. Сегмент новостроек начал терять темп — в ряде крупных городов зафиксировано заметное снижение цен, — в то время вторичный рынок сохранил положительную динамику.
При этом оба рынка в целом сохраняют устойчивость. По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», в большинстве сибирских городов колебания цен не превышают 1–3%, однако в Новосибирске снижение оказалось рекордным за год: -13,2% за квадратный метр.
Новостройки: коррекция в крупнейших агломерациях
На первичном рынке жилья зафиксированы разнонаправленные изменения. В двух крупнейших центрах округа — Новосибирске и Красноярске — цены снизились, тогда как в остальных городах рост продолжился, но в умеренных пределах.
В Новосибирске средняя цена квадратного метра сократилась сразу на 20 997 руб., или на 13,2%, до 137 405 руб. Это крупнейшее квартальное снижение за последние два года. Эксперты связывают падение с насыщением рынка и ростом конкуренции среди застройщиков, которые активно корректируют ценовую политику после периода активных продаж весной.
В Красноярске новостройки подешевели на 2,6% (–3 504 руб.), до 131 741 руб. за м². Здесь, по словам аналитиков, заметно влияние сезонного фактора: после всплеска активности в начале года часть спроса сместилась в сторону готового жилья.
В остальных городах отмечен рост цен:
Омск — +2,2% (+3 485 руб.), до 159 333 руб./м²;
Барнаул — +2,4% (+3 300 руб.), до 138 800 руб./м²;
Иркутск — +1,2% (+1 993 руб.), до 165 443 руб./м²;
Кемерово — +0,9% (+1 267 руб.), до 138 406 руб./м².
Несмотря на умеренный рост, темпы явно замедлились по сравнению с предыдущими кварталами. Рынок реагирует на изменение условий кредитования и ожидания повышения налоговой нагрузки на строительную отрасль.
«Снижение в крупнейших городах объясняется изменением структуры спроса: доля ипотечных покупателей сокращается, а инвесторы практически ушли с рынка. Это возвращает цены к более естественным уровням», — отмечает директор по развитию Restate Евгения Домрачева.
Вторичный рынок: плавное укрепление и высокая устойчивость
На вторичном рынке ситуация оказалась стабильнее. Цены выросли в пяти из шести крупнейших городов региона, при этом рост везде оказался умеренным — от 0,2% до 3,6%.
Лидером стал Красноярск, где квадратный метр подорожал на 4 579 руб. (+3,6%), до 133 499 руб.. В Омске рост составил 0,9% (+1 051 руб.), до 114 229 руб./м², в Иркутске — 0,4% (+556 руб.), до 139 603 руб./м². Незначительное повышение отмечено также в Барнауле (+0,3%, до 125 983 руб.) и Кемерове (+0,2%, до 111 432 руб.).
Новосибирск стал единственным городом округа, где вторичный рынок показал символическое снижение — –0,3% (–377 руб.), до 137 042 руб./м². Тем не менее, даже здесь корректировка оказалась несопоставимо мягче, чем на первичке.
Эксперты связывают это с тем, что часть покупателей, столкнувшихся с ростом ставок и ужесточением требований по ипотеке на новостройки, переключается на вторичный сегмент. Кроме того, готовое жилье позволяет избежать рисков недостроя, что особенно важно для покупателей с накоплениями.
«Вторичный рынок сейчас выигрывает за счёт предсказуемости: продавцы готовы к торгу, а покупатели — к компромиссу. Рост цен здесь происходит без перегрева, в пределах инфляции», — комментирует Евгения Домрачева.
Сравнение динамики: вторичка обходит новостройки
В совокупности данные показывают: вторичный рынок растёт во всех городах, кроме одного, тогда как новостройки снижаются в двух крупнейших центрах округа. Это говорит о выравнивании рынка и переходе спроса в более стабильные сегменты.
Наибольший контраст между сегментами наблюдается в Новосибирске и Красноярске, где снижение цен в новостройках соседствует с ростом на вторичке. В Омске и Барнауле, напротив, оба рынка растут синхронно, но в умеренных пределах.
Самые дорогие города Сибири
Лидером по стоимости жилья остаётся Иркутск, где средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 165 443 руб., а во вторичке — 139 603 руб. На втором месте — Омск (159 333 и 114 229 руб. соответственно), далее следуют Барнаул (138 800 и 125 983 руб.), Кемерово (138 406 и 111 432 руб.) и Новосибирск (137 405 и 137 042 руб.).
Самые высокие ценовые диапазоны также наблюдаются в Иркутске (от 3,5 до 18 млн руб. за объект) и Новосибирске (до 22,26 млн руб. за квартиру). Эти города сохраняют статус экономических центров округа и фокусируют основной платёжеспособный спрос.
Перспективы: переход к фазе стабилизации
По оценкам аналитиков, сибирский рынок в целом демонстрирует переход от фазы роста к стадии равновесия, что соответствует общероссийской тенденции: после двух лет ускоренного подорожания жильё в регионах постепенно стабилизируется.
«Сибирский рынок уже прошёл пик перегрева и входит в фазу равновесия. В ближайшие месяцы стоит ожидать не падения, а выравнивания цен при снижении объема сделок», — прогнозирует Евгения Домрачева.
На горизонте ближайших месяцев эксперты ожидают сохранения текущей динамики: умеренного роста на вторичке и точечной корректировки в первичном сегменте. Если ключевая ставка будет снижаться более чем на 2%, баланс может сместиться в пользу готового жилья.
Больше информации о стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках России, комментарии экспертов и аналитика рынка в нашем аналитическом материале и на сайте Restate.
Также мы готовы предоставить дополнительные материалы по первичной, вторичной и коммерческой недвижимости в рамках индивидуальных запросов редакций СМИ.
Related Images:
Главный редактор “Россия-онлайн”
Ссылки на автора:
