Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций во III квартале 2021

Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых проектов старой Москвы для инвестиций во III квартале 2021
19.11.2021

Эксперты «Метриум» проанализировали новые проекты застройки «старой» Москвы в III квартале 2021 с точки зрения инвестиций в них. За прошедшие три месяца в продаже появились в основном качественные высокобюджетные проекты, поэтому в целом выбор у инвестора большой, хотя в большинстве случаев стартовый уровень цен в них был очень высокий относительно рынка.

На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты III квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций

  1. «LevelМичуринский»

В III квартале московские девелоперы начали продажи в 22 проектах новостроек «старой» Москвы. Из них первую позицию рейтинга самых интересных для вложений, по версии аналитиков «Метриум», занял жилой комплекс бизнес-класса «Level Мичуринский». Его реализацией занимается девелоперская компания Level Group. Проект набрал 32 из 44 возможных баллов, то есть качественный уровень комплекса оценивается в 73% от гипотетического идеального для инвестиций проекта.

«Level Мичуринский» состоит из 11 высотных башен и включает квартиры. Комплекс возводится в районе Очаково-Матвеевское на Западе Москвы. Проект предусматривает собственную школу и детский сад, а также редкие форматы квартир, включая пентхаусы с потолками от 3,9 до 6,3 метров. Застройщик благоустроит 4,7 гектаров прилегающей к комплексу территории, построит видовой мост и вертикальную многоуровневую детскую площадку.

Сильные стороны комплекса – это благоприятное окружение (Очаковский парк, Парк Олимпийской деревни), неплохая транспортная доступность (рядом проходит новая ветка метро и Мичуринский проспект).

Есть и слабые стороны. Первая – стартовый средний уровень цен в проекте около 380 тыс. рублей за кв. м, что сопоставимо с другими аналогичными комплексами в локации. Минимальная стоимость квартиры составляет 10,5 млн рублей за студию площадью 22 кв. м[1]. Второй минус с точки зрения инвестора – масштаб. Общая площадь застройки насчитывает 235 тыс. кв. м (реализация запланирована в 3 очереди, первая очередь состоит из трех корпусов), а это значит, что у инвестора будет много конкурентов.

  1. 2. ЖК«Интонация»

Вторую позицию рейтинга занял жилой комплекс бизнес-класса «Интонация» (ул. Щукина, 7А), который возводит в районе Щукино Северо-Западного административного округа компания «Мангазея Девелопмент». Аналитики «Метриум» присудили комплексу 25,3 из 44 баллов инвестиционной перспективности (качественный уровень – 57%).

ЖК «Интонация» представляет собой два башенных корпуса, объединенных в основании стилобатом, образующим закрытый двор-сад. Застройщик предлагает квартиры с камином, окнами в ванной комнате, а также высокими потолками до 5,2 метров. Самая сильная сторона проекта – окружение. Всего в 200 м находится Всехсвятская роща, в 250 м – благоустроенный Щукинский лесопарк, в 1 км – зеленый массив природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево». У комплекса сравнительно небольшой масштаб – общая площадь 30 тыс. кв. м. Также «Интонация» удачно расположена всего в 13 минутах ходьбы от ближайшей станции метро и в 15 минутах езды до ТТК.

Уровень стартовых цен относительно низкий. Средняя стартовая стоимость квадратного метра составляет 320 тыс. рублей (при средней по аналогичным объектам округа – 390 тыс. рублей). Минимальная стоимость квартиры в продаже – 15,7 млн рублей за 48 кв. м.

  1. Клубный домLittle

Третью позицию рейтинга занял комплекс апартаментов бизнес-класса «Клубный дом Little» (25 баллов или 57% по возможному уровню качества). Его строит в Даниловском районе ЮАО компания Era Developer.

Клубный дом включает 25 апартаментов площадью от 33 кв. м до 86 кв. м. Все они передаются покупателям с полной отделкой. На первом этаже комплекса предусмотрены апартаменты с собственным патио, а на втором этаже находятся большие, двухуровневые помещения с высотой потолков до 3,5 метров. Примечательно, что на территории комплекса предусмотрены 25 машино-мест, которые входят в стоимость апартаментов.

Первое преимущество проекта – расположение. Рядом с комплексом находится удобный выезд на Павелецкую набережную, откуда всего за шесть минут можно добраться до Садового кольца, а до ТТК – за 4 минуты. Второе преимущество – действительно клубный формат. Общая жилая площадь комплекса составляет всего 1 тыс. квадратных метров.

Минус – уровень цен на старте достигает 447 тыс. рублей за кв. м, что немного выше средней по району (446 тыс. рублей за кв. м). Минимальная стоимость апартамента – 23,7 млн рублей за 56 кв. м.

Эксперты «Метриум» отмечают, что в верхнюю десятку новых проектов по уровню инвестиционной привлекательности вошли в основном комплексы высокобюджетного сегмента. Это четыре проекта бизнес-класса, один премиальный и один элитный комплекс

«Мы видим, что практически все новые проекты стартуют с высокого уровня цен, который сопоставим с готовыми новостройками в локации, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В таких условиях инвестору следует уделять больше внимания содержанию концепции и другим качественным характеристикам. Именно они привлекают клиентов, особенно в высокобюджетном секторе рынка. Для многих из них цена не является приоритетом – они всё чаще хотят приобрести вместе с жильем какой-либо нестандартный формат квартир или доступ к определенной локации».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2021 года

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в III квартале 2021

максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.

Источник: «Метриум»


Темы новости: