«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы
11.04.2022

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения сократился на 2,2%. Средневзвешенная цена составила 219 305 руб. за кв. м (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Спрос снизился на 3,8% относительно I квартала прошлого года.

По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года был представлен 31 жилой комплекс с совокупным объемом предложения 10 983 квартир1 общей площадью 560,1 тыс. кв. м. С начала года новых проектов в локации не выходило. При этом возобновились продажи квартир в ЖК «Филатов луг» и проданы последние лоты в ЖК «Москва А101». Девелоперы пополняли предложение новыми корпусами и дополнительным объемом лотов в уже реализуемых комплексах. За квартал количество квартир в выборке сократилось на 2,2%, площадь экспозиции – на 0,8%.

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Динамика объема предложения на рынке Новой Москвы (количество квартир)

За три месяца рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:

– «Бунинские луга», корп. 3.7.1, 3.7.2;

– «Остафьево», корп. 12.1, 12.2, 12.3;

– «Первый Московский», кв-л 11 корп. 4;

– «Переделкино Ближнее», кв-л 16, корп. 2, 3,4;

– «Прокшино», корп. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6;

– «Середневский лес», корп. 3.1;

– «Цветочные поляны» (новая очередь) корп. 1, 2, 3, 6;

Все поступившие в реализацию новые корпуса находятся в Новомосковском округе (НАО), поэтому структура предложения по округам не претерпела существенных изменений. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,1%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,9%.

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Структура предложения по округам (количество квартир)

Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 87,0%. Доля лотов в среднеэтажных домах составила 11,1%. Оставшаяся часть – предложение в малоэтажных корпусах (1,9%).

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Структура предложения по этажности (количество квартир)

За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности выросла доля предложения в введенных в эксплуатацию корпусах до 14,2% (+ 7,1 п.п.). Возобновление продаж в готовых домах ЖК «Филатов луг» и получение разрешения на ввод в 16 корпусах в I кв. 2022 (4 новостройки в IV кв. 2021) привело к значительному росту объема предложения в сданных проектах.

Наибольший объем предложения реализуется в корпусах на начальном этапе строительства – 43,2% (+0,3 п.п.). Треть лотов продается в домах на стадии строительно-монтажных работ – 31,7% (+1,9 п.п.). На этапе отделочных работ сосредоточено 10,9% (-9,3 п.п.).

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

В I квартале 2022 года основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы смещен в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 48,4%. По-прежнему превалирующая часть рынка приходится на одно- и двухкомнатные лоты: 33,3% (-2,2 п.п.) и 34,9% (+0,1 п.п.). Равные доли заняли студии и трехкомнатные лоты – по 15,1%. Квартальное изменение по этим типологиям составило -0,5 п.п. и +2,5 п.п. соответственно. Наименьшая доля относится к многокомнатным лотам – 1,6% (+0,2 п.п.).

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Структура предложения по типу квартир

В Новой Москве продолжает укрепляться тренд на предложение с отделкой. Превалирующий объем квартир продается с ремонтом «под ключ» от застройщика (53,5%, +0,9 п.п.). Доля предложения без отделки составила 37,1% (-3,4 п.п.). Постепенно девелоперы наращивают объем квартир с отделкой white box (9,4% или +2,5 п.п. по итогам квартала).

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Структура предложения по типу отделки квартир

По подсчетам аналитиков «Метриум, к концу I квартала 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 219 305 руб. за кв. м (+4,7% за квартал; +22,1% за год). Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал на 5,1% – до 228 860 руб., в ТАО на 3,3% – до 118 895 руб.2

«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек Новой Москвы

Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м

За квартал средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 11,1 млн руб. (+5,5% за квартал; +18,5% за год). Положительная динамика наблюдается по всем типологиям:

  • студии – 7,1 млн руб. (+7,7% за квартал; +24,6% за год);
  • однокомнатные – 9,3 млн руб. (+4,5% за квартал; +20,8% за год);
  • двухкомнатные – 12,1 млн руб. (+3,7% за квартал; +18,6% за год);
  • трехкомнатные – 15,5 млн руб. (+1,6% за квартал; +11,9% за год);
  • многокомнатные – 24 млн руб. (+0,7% за квартал; +24,3% за год).

К концу марта 2022 года средняя площадь экспонируемой квартиры на первичном рынке Новой Москвы составила 50,9 кв. м (+0,6 кв. м за квартал). Последние 9 месяцев показатель остается стабильным, коррекция в пределах ±1,2%. При этом по типологиям в I квартале 2022 года наблюдается уменьшение средней площади трех- и многокомнатных квартир на 2,7 кв. м и 9,6 кв. м соответственно.

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Кол-во
комнат
Площадь, кв. мЦена кв. м, руб.Стоимость квартир, руб.
минсрмаксминсрмаксминсрмакс
СТ18,224,037,4175 350295 030427 7354 479 7507 071 94510 759 175
26,038,777,8131 800239 800364 2305 118 9009 290 06020 576 800
42,859,2114,8104 400204 810357 5656 669 00012 114 02036 821 200
56,277,4178,0102 700200 120473 0958 260 60015 493 39547 919 200
4К+79,5128,2855,466 665187 385330 43014 837 89524 023 55566 124 440
итого18,250,9855,466 665218 335473 0954 479 75011 111 09066 124 440

Основные тенденции

«Несмотря на то, что в I квартале 2022 года на рынке новостроек Новой Москвы не выходило новых проектов, девелоперы активно выводили в продажу новые корпуса в существующих жилых комплексах, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Кроме того, в январе возобновились продажи в ЖК «Филатов луг». Тем не менее, объем предложения сократился на 2,2% по числу экспонируемых квартир и на 0,8% по площади.

По итогам квартала зафиксировано вымывание малогабаритных квартир: доля студий уменьшилась на 0,5 п.п., однокомнатных – на 2,2 п.п. К концу марта совокупное предложение таких типологий составило 48,4%, (в IV квартале 2021 года – 51,1%). Стоит также отметить, что средняя площадь экспонируемой квартиры в локации увеличилась до 50,9 кв. м (+0,6 кв. м за квартал).

На первичном рынке Новой Москвы средневзвешенная цена предложения умеренно растёт: за квартал +4,7% до 219 305 руб. за кв. м. Закономерно, вслед за ценой, вырос и средний бюджет предложения на +5,5%.

По итогам I квартала 2022 года в Новой Москве было зарегистрировано около 6,5 тыс. ДДУ3, что на 3,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года (6,7 тыс. ДДУ). Доля ипотечных сделок составила 68%, что сопоставимо с I кварталом 2021 г.

В конце февраля Банк России существенно повысил ключевую ставку до 20%. В таких условиях ипотека на новостройки выдается в среднем под 19,5–24% годовых, поэтому основной объем сделок с привлечением заемных средств сместился в сторону льготных государственных программ или субсидируемых застройщиками.

В конце марта российские власти приняли решение о пересмотре параметров льготной ипотеки с изменением ставки с 7% до 12% и увеличением суммы кредита с 3 до 12 млн рублей в московском регионе. Обновленная программа начала действовать с 1 апреля. Учитывая, что средний бюджет покупки на первичном рынке Новой Москвы составляет 11,1 млн руб., покупатели, которые откладывали покупку квартиры, вероятно воспользуются новыми условиями. Таким образом, своевременный пересмотр параметров льготной ипотеки и сохранение условий семейной ипотеки позволят сохранить спрос на довольно высоком уровне».