«Метриум»: Шесть из десяти крупнейших застройщиков Москвы полностью перешли на эскроу
В топе-10 застройщиков Большой Москвы по объему строительства шесть компаний строят 100% квартир с привлечением средств покупателей через эскроу-счета, подсчитали аналитики «Метриум». Таким образом, можно заключить, что они успешно справились с переходом на новую модель долевого строительства. Самая большая доля квартир в продаже через эскроу у Level Group, ГК ФСК и MR Group.
Четыре года назад – летом 2018 года – началась реформа долевого строительства. По новой схеме застройщики возводят жилые дома за счет банковского кредита, а не взносов покупателей квартир. Дольщики при этом из процесса не исключаются – они приобретают квартиру и вносят свои деньги не напрямую застройщику, как раньше, а на эскроу-счет банка, который финансирует проект. После ввода здания в эксплуатацию и первой регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир средства с эскроу-счетов перечисляются застройщику. Девелопер в свою очередь погашает банковский кредит и получает прибыль.
Власти отвели застройщикам для перехода на новую схему один год – с 1 июля 2019 года напрямую привлекать средства дольщиков нельзя. Исключения – проекты, которые на тот момент находились на высокой стадии готовности, а также новостройки, застрахованные средствами компенсационного фонда (учрежден в 2017 году).
Эксперты компании «Метриум» проанализировали предварительные итоги реформы спустя четыре года после её старта. В Москве, включая Троицкий и Новомосковский административные округа, девелоперы строят 313 тыс. квартир, из которых 272 тыс. возводятся с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. Таким образом, строительство 87% квартир в Москве обеспечено банковским финансированием. Шесть из десяти крупнейших московских застройщиков возводят 100% квартир с использованием эскроу-счетов.
Аналитики отобрали топ-10 застройщиков Москвы (включая Новую Москву) по количеству строящихся квартир. Затем они подсчитали, какую долю из этих квартир девелоперы возводят, привлекая средства на эскроу-счета. Далее эксперты проанализировали, какую долю квартир в продаже эти девелоперы предлагают приобрести через эскроу.
Аналитики «Метриум» подчеркивают: число строящихся квартир не равно числу квартир в продаже, и далеко не все квартиры в продаже реализуются через эскроу. Например, девелопер может строить 10 тыс. квартир, но продавать только 2 тысячи. Из них часть квартир в готовых домах (а их можно продавать по договорам купли-продажи). Также застройщики продают не только квартиры, но и нежилые помещения, под которые эскроу-счета создают не всегда. В итоге по схеме с эскроу может продаваться 1 тыс. квартир или помещений.
Больше всего в переходе на новую модель финансирования преуспели шесть из десяти крупнейших застройщиков Москвы: Level Group, ФСК, MR Group, «Донстрой», «Самолет» и ГК «А101». Все квартиры этих компаний строятся с использованием эскроу-счетов.
Между тем компания ЛСР возводит 90% квартир по новой схеме, ГК «ПИК» – 89%, «Абсолют» – 67%, «Инград» – 63%. Всего же среди всех застройщиков Москвы доля строящихся квартир с использованием эскроу-счетов составляет 87%.
Затем эксперты проанализировали, как много квартир (здесь и далее включая апартаменты) с эскроу-счетами продают топовые девелоперы столицы. Всего 62% квартир в продаже (35,7 тыс. из 57,2 тыс.) продаются через эскроу-счета. Порядка 5 тыс. квартир реализуются через договоры купли-продажи (9%) – в основном это варианты жилья в готовых домах. Еще 1,5 тыс. квартир (3% рынка) продаются по предварительным договорам купли-продажи. По доле квартир с эскроу в общем объеме предложения выделяются три лидера: Level Group, ФСК и MR Group.
В частности, компания Level Group продает 100% квартир через эскроу-счета. На втором месте ФСК. Из 1,6 тыс. квартир этого застройщика в продаже 1,3 тыс. квартир продается через эскроу (81%). На третьем месте – MR Group. Эксперты «Метриум» отмечают, что эта компания лидирует по абсолютному числу квартир в продаже по новой схеме в топ-3. Всего девелопер реализует 3,3 тыс. квартир, из которых 2,2 тыс. (67%) продаются с использованием эскроу.
«Если считать только квартиры и исключить готовые дома, то доля продаж через эскроу в общем объеме нашего предложения уже превысила 90%, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – В частности, в проектах City Bay, Mod, Symphony 34, Hide и “Павелецкая Сити” 100% квартир продается по новой схеме. Новая схема строительства стала реальной альтернативой средствам дольщиков, которая гарантировала стабильность реализации крупных проектов. Мы имеем стабильное финансирование от банков-партнеров, которое гарантирует, что все дома будут построены, а дольщики получат обещанные квартиры. Собственно турбулентность последних двух лет подтвердила правильность проведения реформы долевого строительства».
«Как мы и прогнозировали, переход на новую модель финансирования займет порядка пяти лет, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Мы видим, что в Москве уже 87% строящихся домов защищены новым механизмом. Вместе с тем оправдался и прогноз о более высокой стоимости жилья, продаваемого по новой схеме. Средняя стоимость 36 тыс. квартир и апартаментов с эскроу составляет 432 тыс. рублей за кв. м, тогда как квартиры и апартаменты без эскроу (22 тыс.) в среднем стоят 408 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, это разница может быть вызвана структурными особенностями предложения, а также тем, что новые проекты, появившиеся после реформы, как правило, заметно дороже старых».
Какие московские застройщики преуспели больше других в переходе на эскроу-счета
Девелопер | Строящиеся квартиры, тыс. ед. | Квартиры, строящиеся с использованием эскроу, тыс. ед. | Доля квартир, строящихся с использованием эскроу, от общего числа строящихся квартир, % | Квартиры* в продаже, тыс. | Квартиры* в продаже через эскроу, тыс. ед. | Доля квартир* в продаже с эскроу от общего числа квартир в продаже, % |
Level Group | 7 | 7 | 100% | 1,0 | 1,0 | 100% |
ФСК | 11 | 11 | 100% | 1,6 | 1,3 | 81% |
MR Group | 12 | 12 | 100% | 3,3 | 2,2 | 67% |
ДОНСТРОЙ | 18 | 18 | 100% | 2,4 | 1,6 | 66% |
Самолет | 12 | 12 | 100% | 2,7 | 1,7 | 64% |
А101 | 15 | 15 | 100% | 4,4 | 2,7 | 60% |
ЛСР** | 10 | 9 | 90% | 1,5 | 0,4 | 29% |
ПИК** | 82 | 73 | 89% | 13,6 | 9,8 | 72% |
АБСОЛЮТ*** | 6 | 4 | 67% | 0,8 | 0,0 | 0% |
ИНГРАД** | 8 | 5 | 63% | 0,5 | 0,5 | 100% |
Всего | 313 | 272 | 87% | 57,2 | 35,7 | 62% |
*включая апартаменты
**застройщики строят часть квартир с уплатой взносов в компенсационный фонд
***застройщик строит часть квартир по старой схеме
Источник: «Метриум», Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
Related Images:
Главный редактор “Россия-онлайн”