17.10.2023

«Метриум»: Итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения снизился на 5,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра на недвижимость бизнес-класса составила 430 800 руб. (+3,2% за квартал, +2,3% за 12 месяцев).

Основные тенденции

В июле-сентябре 2023 года значительно увеличилась потребительская активность на рынке жилья бизнес-класса. За квартал было совершено 8,4 тыс. сделок по ДДУ, что более чем в два раза выше показателей II квартала 2022 года, и на 72,8% больше, чем в II квартале 2022 года. Данная тенденция обусловлена, главным образом, стремлением клиентов оформить на прежних условиях ипотечные сделки в связи с удорожанием рыночной ипотеки и повышением минимального первоначального взноса по льготным программам.

Всплеск спроса повлек за собой снижение экспозиции на первичном рынке недвижимости бизнес-класса. Объем предложения по итогам III квартала 2023 года снизился на 5,3% до 19,6 тыс. лотов. В июле-сентябре стартовали продажи в пяти новых проектах, но столько же комплексов за данный период были полностью распроданы.

Средневзвешенная цена кв. метра на недвижимость бизнес-класса составила 430 800 руб. Относительно II квартала, цены выросли на 3,2%, а относительно III квартала 2022 года, рост цены составил 2,3%. Относительно небольшой рост цен связан с высокой конкуренцией с проектами комфорт- («комфорт плюс») и премиум-класса.

Предложение

По итогам III квартала 2023 года на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в реализации находилось 125 проектов. Суммарный объем предложения на конец сентября составил 19,6 тыс. лотов, из них 15,3 тыс. – квартиры и 4,3 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов на конец квартала снизилось на 5,3%.

Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов

Открытые продажи стартовали в пяти проектах. Рынок пополнили как жилые комплексы, так и комплекс апартаментов.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в III квартале 2023 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Indy Towers	Группа Аквилон	квартиры
2	Twelve	Tekta Group	квартиры
3	INJOY	ГК ИНГРАД	квартиры
4	Emotion	ГК ОСНОВА	апартаменты
5	MYPRIORITY Paveletskaya	Гранель	квартиры

В рейтинге округов в структуре предложения недвижимости бизнес-класса по количеству лотов лидирует ЮАО (25,1% рынка). На втором месте находится ЗАО (13,5%), на третьем – СЗАО (12,7%).

В III квартале в реализацию вышел новый объем на начальных этапах строительства, что повлияло на распределение предложений по стадии строительной готовности. Количество вариантов на котловане за квартал увеличилось на 4,3 п.п. и составило 23,3%. Доля готовых предложений составила 16,3% (-0,9 п.п. за полгода).

Структура предложения в разрезе типологий существенно не изменилась. На рынке превалируют двухкомнатные (33,3%, +1 п.п. за квартал) и однокомнатные (33%, -1,2 п.п.) лоты. Многокомнатные квартиры и апартаменты стабильно занимают наименьшую часть рынка новостроек бизнес-класса.

Среди проектов бизнес-класса растет доля предложений с чистовой отделкой (17%, +1,3 п.п. за квартал). Наибольший объем предложения реализуется без отделки (60,8%, -1,8 п.п. за квартал). Квартиры с отделкой white box занимают 22,2% экспозиции (+0,5 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец III квартала 2023 года средневзвешенная цена кв. метра на недвижимость бизнес-класса составила 430 800 руб. (+3,2% за квартал, +2,3% за 12 месяцев). Рост затронул в большей степени квартиры (+4,9% за квартал). В формате апартаментов фиксируется снижение цен – 7% за аналогичный период.

Средний бюджет предложения в сегменте бизнес-класса за квартал выросла на 3,2% до 25,6 млн рублей. Средняя площадь составляет 59,4 кв. м, что тождественно показателю II квартала 2023 года.

Самый распространенный формат лотов бизнес-класса – от 30 до 50 кв. м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке). Значительная часть предложений находится в ценовом диапазоне от 15 млн до 25 млн рублей.

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	Бюджет, руб.
Площадь, кв. м	до 15 млн	15–25 млн	25–35 млн	35–45 млн	45+ млн
до 30	11,7%	1,1%
30-50	10,5%	19,3%	2,3%	0,0%
50-70	0,4%	13,3%	10,7%	1,6%	0,3%
70-90		2,2%	7,9%	4,8%	1,1%
90+		0,1%	1,7%	4,3%	6,7%

Рейтинг самых доступных предложений квартир и апартаментов бизнес-класса в сентябре 2023 года:

– N’ICE LOFT: апартамент площадью 19,3 кв. м за 6,2 млн руб.

– «Level Стрешнево»: апартамент площадью 21,5 кв. м за 7,1 млн руб.

– Parkside: квартира площадью 21,5 кв. м за 7,3 млн руб.

– «Клубный дом Рублево»: апартамент площадью 21 кв. м за 7,3 млн руб.

– «MirrorЗдание»: апартамент площадью 17,9 кв. м за 7,7 млн руб.

Спрос

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале 2023 года составило 8,4 тыс. штук (сделки физлиц). По сравнению с III кварталом 2022 года, активность покупателей выросла более чем в два раза. По сравнению с прошлым кварталом рост числа сделок составил 72,8%. В поквартальной статистике III квартал 2023 года стал наиболее успешным за последние 15 месяцев (8,4 тыс. ДДУ). Больше всего сделок было заключено в сентябре – 3,2 тыс. штук, меньше пришлось на июль – 2,1 тыс. ДДУ.

Доля договоров с использованием ипотечного кредитования продолжает расти – 71% ДДУ в III квартале 2023 года заключено с ипотечным обременением. Повышение доли ипотечных сделок произошло в сентябре 2023 года, когда ставка по стандартной ипотеке выросла с 11,8% до ~13,8% годовых.

Наибольшее число сделок на первичном рынке недвижимости бизнес-класса было заключено в ЮАО (24%). Самыми продаваемыми комплексами оказались проекты «Символ» в районе Лефортово (ЮВАО) и Shagal в Даниловском районе (ЮАО).

Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по округам, количество лотов

Источник: Метриум

«Спрос на новостройки бизнес-класса восстановился в полной мере, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В сентябре зафиксированы высокие темпы продаж, что в совокупности c планомерным ростом цен (с апреля 2023 года) говорит о постепенном восстановлении рынка. Отмечается рост доли ипотечных сделок. По итогам III квартала она достигла 71%, что связано в том числе и с ростом процентных ставок по кредитам. Часть покупателей предпочла приобрести квартиры на старых условиях. Вследствие высокой активности покупателей произошло сокращение объема экспозиции».