27.12.2023

Предварительные итоги года на рынке элитной аренды Москвы Антирекорд 10-летия: на рынке элитного жилья не остается квартир в аренду

Подводя предварительные итоги года, аналитики агентства элитной недвижимости «Intermark Аренда» зафиксировали в Москве минимальные показатели по предложению высокобюджетного жилья в аренду – установлен антирекорд последних 10 лет. За год предложение сократилось на 64%, поскольку спрос не переставая набирал обороты и за год вырос на треть. Активность арендаторов – основная, но не единственная причина столь резкого сокращения предлагаемых на столичном рынке элитных квартир. На снижение показателей также влияет снижение темпа пополнения рынка новым предложением. Разбираемся в причинах ситуации и строим прогнозы вместе с экспертами компании “Intermark Аренда”.
Объем предложения на рынке элитной аренды Москвы в ноябре продолжил тенденцию снижения: только за последний месяц показатель опустился на 11%, за год же объем высокобюджетного жилья в аренду упал на 64%. В итоге к декабрю мы достигли минимальных значений этого показателя. В последний раз столь низкий объем предложения был зафиксирован в декабре 2013 года, ровно 10 лет назад.
График. Динамика изменения объема предложения с ноября 2021 г. по ноябрь 2023 г.
(ноябрь 2021 – 100%)

Основная причина такого сокращения предложения – активный спрос. Так, с января по начало декабря количество сделок по аренде элитного жилья в Москве выросло на 30%. «На высокую активность арендаторов в этом году влияли несколько факторов. Отчасти мы увидели отложенный спрос, перешедший с периода затишья прошлого года, также сильно активизировался спрос из регионов среди тех, кто организовывает точки присутствия в столице, а нередко в итоге переезжает семьей. В конце весны мы наблюдали заметный приток тех, кто временно уезжал в другие страны», — комментирует Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда».
Однако активный спрос – лишь одна из причин. На столь стремительное снижение предложения влияет сокращение темпов пополнения рынка элитной аренды квартирами. Прежде всего, квартиры с рынка продажи не попадают на рынок аренды из-за сильного удорожания ремонта. «Ремонт сегодня снижает доходность от аренды. Даже в ситуациях, когда изначально элитная квартира покупалась с целью инвестиций и сдачи в аренду, собственники сегодня предпочитают не выводить ее на рынок. Из-за существенного роста цен на строительные материалы выросла стоимость амортизации квартир, находящихся в аренде, из-за чего многие собственники предпочитают либо пользоваться квартирой самостоятельно, либо продавать», — комментирует Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда».
Другая причина невыхода квартир на рынок элитной аренды – сегодня покупатели элитного жилья перестали приобретать квартиры с целью их сдачи в аренду, поскольку возможность заработать на банковских депозитах становится более выгодной. «Однако явление это временное, — поясняет Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». — Такие меры являются мерами поддержки экономики, но всегда принимаются на непродолжительный срок. Как только ключевая ставка будет снижена, сдача квартир в аренду снова станет востребованным инвестиционным инструментом. Часть инвесторов при этом предпочитают диверсифицировать доходы и оставляют квартиры на рынке, но вот с новым пополнением дела обстоят хуже».
Еще один фактор, который негативно отразился на предложении – уход с рынка амортизированных квартир. Несмотря на высокий спрос, эксперты «Intermark Аренда» отмечают, что ранее сильно амортизированные квартиры остаются на рынке высокобюджетной аренды невостребованными, — арендаторы интересуются, прежде всего, элитными квартирами в новостройках или же квартирами с качественным ремонтом и дорогой мебелью. Амортизированные же квартиры в итоге уходят на рынок купли-продажи.
«Подводя итоги уходящему году стоит отметить, что рынок высокобюджетной аренды превратился из рынка арендатора в рынок арендодателя. По прогнозам в декабре-январе из-за праздников мы ожидаем, что спрос немного успокоится, это немного остудит рынок и пополнит его новыми элитными квартирами. Также в текущей ценовой ситуации, мы видим запас потенциала рынка по росту арендных ставок. Сегодня, когда рынок испытывает дефицит качественного предложения, средневзвешенные ставки, по которым заключаются договоры ниже ставок предложения более чем на треть, т.е. на рынке существует органический запас для роста цен в сделках, такой ценовой разрыв будет сокращаться. Безусловно, в сложившейся ситуации ставки будут расти. По нашим прогнозам, в ближайшие полгода рост ставок в предложении может составить около 15%, в то время как ставки в реальных договорах имеют потенциал за тот же срок увеличиться на 25%. Это немного сдержит активность арендаторов, — подводит итоги года Елена Куликова, генеральный директор «Intermark Аренда». – Поддержать рынок элитной аренды и активность собственников сможет снижение ключевой ставки. По нашим прогнозам, ближайшие полгода будут непростыми для рынка высокобюджетной аренды. Однако во втором полугодии мы ожидаем, что ситуация будет меняться в лучшую сторону».
По состоянию на середину декабря зафиксирована максимальная средневзвешенная арендная ставка в предложении — 375 000 руб. за объект в месяц, что на 16% выше ставки прошлого года. Средневзвешенная ставка сделок отстает на 36% и составляет 239 000 руб. за объект в месяц.