11.03.2024

«Метриум»: Итоги февраля на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 9%. Средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты составила 318 430 рублей за кв. м (-1% за месяц, +3% за полгода, +15,8% за год).

По данным «Метриум», по итогам февраля 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 100 проектов, где предлагалось 20,8 тыс. лотов, из которых 18,9 тыс. – квартиры и 1,9 тыс. – апартаменты. Объем предложения по итогам февраля превосходит показатели в последнем квартале 2023 года, однако за месяц отмечено сокращение объема предложения на 9%.

По объему предложения лидерство сохраняет ЮВАО (4,4 тыс. лотов). Заметное сокращение объема предложения отмечено в СВАО (3,3 тыс. лотов, -13% за месяц) и в ЗАО (2,9 тыс. лотов, -19% за месяц). В ЗАО предлагаются самые дорогостоящие варианты. Цена квадратного метра в ЗАО составляет 381 тыс. руб. за кв. м (+0,7% за месяц). В феврале не было отмечено значительных ценовых колебаний по округам.

Новые проекты на первичном рынке недвижимости массового сегмента в феврале 2024 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	Куркинское 15	Metrofond	квартиры

Наибольшая доля предложений находится на этапе монтажа этажей (53%, -4,4 п.п.). Доля предложений в готовых корпусах практически не изменилась (13,9%, -0,3 п.п.), однако увеличилась доля предложений в корпусах на стадии отделки (11,1%, +1,5 п.п.) и на начальном этапе строительства (22%, +3,2 п.п.).

В разрезе комнатности доля квартир и апартаментов с двумя спальнями увеличилась на 1 п.п. и составила 29,8%, а доля квартир с тремя спальнями сократилась на 0,6 п.п. и составила 8,8% от общего объема.

В феврале выросла для предложений без отделки (21,1%, +1,7 п.п.) и сократилась доля предложений в формате white box (15,9%, -1,9 п.п.). Доля предложений с чистовой отделкой практически не изменилась.

На рынке массового сегмента представлено больше всего вариантов площадью от 30 до 50 кв. м – 44% от общего объема. Данный формат соответствует лоту с одной спальней и кухней. Стоимость таких предложений чаще всего находится в диапазоне от 10 млн до 15 млн руб. (61% предложений данного формата), только 18% предложений данного формата оцениваются менее чем в 10 млн рублей.

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	Бюджет, руб.
Площадь, кв. м	до 5 млн	5-10 млн	10-15 млн	15-20 млн	20+ млн
До 30	<0,50%	17%	4%	0,5%
30-50		8%	27%	9%	<0,50%
50-70		<0,50%	6%	11%	7%
70-90			<0,50%	3%	6%
90+				<0,50%	1%

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена на квартиры и апартаменты по итогам февраля 2024 года массового сегмента составила 318 430 рублей за кв. м (-1% за месяц, +3% за полгода, +15,8% за год). Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в феврале находилась на отметке 323 318 рублей (-1,2% за месяц), апартаментов – 262 120 рублей (без изменений). Средняя площадь предложений за месяц практически не изменилась.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	15,7	23,9	57,9	206 800	360 930	589 372	4 663 428	8 619 650	17 748 056
1К	24	37,5	117,6	176 000	333 990	572 835	5 954 900	12 514 300	34 390 000
2К	42,2	57,1	138,9	169 000	307 770	556 126	7 987 750	17 574 540	40 930 000
3К	62,8	79,5	165,6	163 616	284 200	549 500	12 612 946	22 599 210	56 560 035
4К+	89,6	106,2	187,8	162 500	234 390	393 330	16 769 381	24 886 820	46 388 800
итого	15,7	44,2	187,8	162 500	318 430	589 372	4 663 428	14 078 860	56 560 035

Рейтинг самых доступных апартаментов в феврале 2024 года:

– Wellbe: апартамент площадью 22,5 кв. м. за 4,7 млн руб.;

– Clementine: апартамент площадью 20,58 кв. м. за 4,7 млн руб.;

– «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,35 кв. м. за 5,4 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в феврале 2024 года:

– «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,2 млн руб.;

– «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;

– «Молжаниново»: квартира площадью 22,3 кв. м. за 6,2 млн руб.

В феврале 2024 года на рынке массового сегмента было отмечено 1,7 тыс. сделок по ДДУ (-1,6% за месяц, -42% за год). Февральский уровень спроса соответствует январю, однако произошли изменения в структуре спроса. По итогам февраля 2024 года доля сделок с ипотечным обременением на рынке массового сегмента составила 65% (-14 п.п. за месяц).

На ЮВАО – округ, лидирующий по объему предложения – приходится 20% сделок (-1 п.п. за месяц месяц). На САО в феврале пришлось 19% сделок (+3 п.п. за месяц). Самыми продаваемыми проектами в массовом сегменте в феврале выступают «Молжаниново» (САО, 129 ДДУ), «Люблинский парк» (ЮВАО, 116 ДДУ), Level Южнопортовая (ЮВАО, 73 ДДУ) и «Лучи» (ЗАО, 73 ДДУ).

Основные тенденции

«В феврале продолжилось сокращение доли ипотечных сделок в общем объеме спроса, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Если к концу 2023 года вместе с ужесточением условий по ипотеке мы видели рост доли ипотечных сделок, то сейчас на рынке наблюдается разворот тренда – доля ипотечных сделок на рынке новостроек массового сегмента в феврале составила 65% против 79% в январе. За месяц было заключено 1,7 тыс. сделок ДДУ, что на 1,6% меньше, чем в январе 2024 года и на 42% меньше, чем в феврале 2023 года.

В 2024 году покупательская активность в большей степени будет зависеть от льготных программ, разрабатываемых властями. Из недавних заявлений представителей правительства РФ, срок действия семейной ипотеки будет продлен. Причем, по данным «Дом.рф», доля сделок по семейной ипотеке в 2023 году составила 46% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Таким образом, семейная ипотека являлась самой востребованной программой в 2023 году».