03.12.2023

«Метриум»: Старые новостройки против новых – какие альтернативы есть у покупателей переоцененной «вторички»

На рынке жилья в Москве сформировался отдельный специфический сегмент «старых новостроек» или «новой вторичеи» – порядка 15% квартир на вторичном рынке жилья Москвы предлагаются собственниками домов 2000-х гг., подсчитали аналитики компании «Метриум». Как правило, эта недвижимость морально устарела, но её стоимость сопоставима с расценками актуальных новостроек, в результате владельцы таких квартир конкурируют с застройщиками. Эксперты «Метриум» изучили рынок десяти знаковых жилых комплексов 2000-х гг. и нашли более привлекательные альтернативы в современных новостройках.

В 2022 году московский рынок вторичного жилья существенно пополнился предложением. Заметную нишу в нем заняли относительно массовые (в сравнении с редкими домами 1990-х гг.) новостройки 2000-х. Они были построены не по типовым лекалам советской эпохи и изначально рассчитаны на аудиторию с более высокими потребностями и бюджетами. Из-за этого собственники таких квартир склонны переоценивать ликвидность своего жилья на текущем рынке, которое уже значительно уступает в моральном и даже физическом отношении новостройкам 2010-х гг. и актуальным проектам застройки. При этом в силу субъективной оценки владельцев и очень больших площадей сегмент «старых новостроек» 2000-х гг. конкурирует по цене с предложениями от застройщиков.

Аналитики «Метриум» изучили наиболее яркие жилые комплексы 2000-х гг. и рынок квартир в них. В их числе «Триумф Палас», «Золотые ключи», «Алые паруса», «Шуваловский», «Эдельвейс», «Дом в Сокольниках», «Континенталь», «Дом на Беговой», «Триколор». Для сравнения также взят первый в Москве элитный жилой дом, построенный в 1994 году, – «Вересаева, 6». В выборку вошли дома разного класса, масштаба и расположения, чтобы она была более репрезентативной.

Всего эксперты изучили более 300 вариантов квартир. Анализ показал, что жилье в домах 2000-х гг. действительно стоит дорого. Прежде всего, это связно с площадью их квартир. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 52 кв. м, двухкомнатной – 71 кв. м, трехкомнатной – 124 кв. м, с четырьмя и большим числом комнат – 209 кв. м. Для сравнения: в современных новостройках «старой» Москвы однокомнатные квартиры в среднем достигают 42 кв. м, двухкомнатные – 65 кв. м, трехкомнатные – 96 кв. м, четыре-плюс – 166 кв. м. Большая площадь обуславливает высокую стоимость, даже если цена квадратного метра умеренная. Помимо этого, качество планировок больших квартир невысоко – среди них встречаются трехкомнатные лоты площадью более 100 кв. м без гардеробной, с одним санузлом, со смежными комнатами и другими недостатками.

При этом за среднюю однокомнатную квартиру собственники просят в среднем 25 млн рублей (против 18 млн рублей на рынке актуальных новостроек), за двухкомнатную – 31 млн рублей (столько же, сколько в современных новостройках), за трехкомнатную – 75 млн рублей (против 50 млн рублей), за четыре-плюс – 116 млн (против 125 млн в новостройках).

Аналитики «Метриум» составили таблицу возможных альтернативных вариантов жилью 2000-х в современных жилых комплексах от застройщиков. Для этого эксперты отталкивались от средней стоимости квартиры с тем или иным числом комнат в старых домах и находили за такую же цену помещение в актуальных новостройках в той же локации (или максимально близко, если в районе были новостройки). В приоритете были варианты жилья с такой же или максимально приближенной площадью старых помещений, либо жилые комплексы на класс выше.

Анализ показал, что практически во всех случаях бюджет покупки большой квартиры в домах 20-30-летней давности позволяет рассчитывать на квартиру либо сопоставимой площади, либо более высокого класса в новостройках, причем с хорошим расположением.

Что касается качественных сравнений, у современных новостроек и домов 20-30-летней давности есть существенные различия. По мнению экспертов «Метриум», элитные клубные дома 1990-2000-х построены добротно, часто имеют продвинутые инженерные системы (например, очистки воды и воздуха), как и современные новостройки. Однако качественная разница более заметна между зданиями бизнес- и премиум-класса разных эпох. Так, в жилых комплексах начала 2000-х не всегда есть современная система вентиляции, и вопрос решается установкой кондиционеров с внешним блоком. Заметны и архитектурные различия. В домах 2000-х гг. редко проектировались стилобаты, в связи с чем коммерческие пространства на первых этажах сильно ограничены по высоте и площади помещений. Общественные зоны и входные группы либо вовсе отсутствуют, либо очень маленькие. Авторский дизайн мест общего пользования (отделочные материалы, мебель, освещение) также применялся редко.

«Наиболее заметен прогресс в архитектурном плане, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Современные проекты часто разрабатывают зарубежные архитекторы, скажем, для нашего квартала мы привлекли британского архитектора Филипа Бола. Полноценной частью жилого комплекса или квартала стали лобби, ресепшн, лаундж-зоны на первом этаже. При этом высота потолков в таких помещениях может быть равна двум этажам дома. Девелоперы сегодня не стремятся сэкономить на социальных пространствах, потому что жители хотят формировать внутреннее комьюнити, а для этого нужны места для встреч, отдыха, приема гостей за пределами квартиры. В нашем квартале такой социальной площадкой под открытым небом в окружении арт-объектов, взрослых деревьев и фонтанов стал приватный парк площадью три гектара».

Благоустройство прилегающего пространства в жилых комплексах 2000-х гг. часто утилитарно: нет функционального зонирования для жителей разных возрастов, сложного ландшафтного дизайна, сценарного освещения.

«Покупательский опыт клиентов премиального сегмента жилья за последние 20 лет существенно обогатился, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных проектов «Преображенская площадь» и Dream Towers). – Многие уже пожили в разных жилых комплексах, а иногда в других городах и странах, поэтому их требования к жилому пространству выросли. Прежде всего, изменились представления о комфортной прилегающей территории. Благоустройство стало одним из основных конкурентных преимуществ проекта на рынке, так как люди хотят видеть рядом с домом парки, развлекательные зоны, арт-объекты, места для занятия спортом и т. п. К примеру, рядом с комплексом Dream Towers есть Ландшафтный парк площадью более 40 гектаров, который благоустроил девелопер за счет собственных средств».

Наконец, часто из-за площади помещений, устаревших инженерных систем и отсутствия жестких экологических требований на момент строительства коммунальные услуги в старых «бизнес» и премиальных новостройках высоки (до 35 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру).

«Конечно, есть психологическая и субъективная склонность владельцев старого жилья преувеличивать стоимость своих квартир, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Особенно, если в свое время в квартиру были вложены значительные средства на дорогой ремонт. Играет безусловно роль и большая площадь жилья, которая даже несмотря на более умеренную, чем в современных новостройках, стоимость квадратного метра, все равно делает эти предложения относительно дорогими. Однако не стоит недооценивать ликвидность жилых комплексов 2000-х гг., особенно класса бизнес и выше. Для многих клиентов они все еще остаются привлекательными на фоне более дорогих современных новостроек и намного менее актуальных вариантов жилья более старших поколений (1990-х или даже советских лет). Иногда этим комплексам нет альтернативы в рамках локации по цене».

Старые новостройки против новых: какие альтернативы есть у покупателей переоцененной «вторички»

Проект	Год	Средняя стоимость, тыс. руб/кв. м	Число комнат	Средняя площадь квартиры, кв. м	Средняя стоимость квартиры, млн руб.	Класс	Альтернативная новостройка (проект)	Класс	Число комнат	Площадь квартиры/ апартамента, кв. м	Стоимость квартиры/ апартамента, млн руб.
«Триумф Палас»	2006	785	3	170	172	Премиум	Прайм Парк	Премиум	4	163	145
			4	198	123		Прайм Парк	Премиум	4	176	123
			5	310	213		Берег столицы: Дома в Серебряном бору	Премиум	4	420	200
			6	204	215		Red 7	Премиум	3	207	207
«Золотые ключи»	2003	672	4	240	133	Премиум	West Garden	Бизнес	4	196	137
			5	243	182		West Garden	Бизнес	4	202	180
			6	338	237		Река	Премиум		290	238
«Шуваловский»	2005-2008	575	1	54	31	Премиум	Legacy	Премиум	1	53	31
			2	66	52		Legacy	Премиум	2	66	42
			3	110	62		Legacy	Премиум	3	120	63
			4	129	77		Legacy	Премиум	2	127	67
			5	192	120		Snegiri Eco	Премиум	2	168	168
			6	234	250		Snegiri Eco	Премиум	3	220	243
«Алые паруса»	2001	488	2	68	35	Бизнес	Клубный город на реке Primavera	Премиум	2	68	34
			3	120	64		Клубный город на реке Primavera	Премиум	3	119	62
			4	171	83		Клубный город на реке Primavera	Премиум	4	142	90
			5	197	86		Trend	бизнес	4	173	72
			6	427	178		Берег столицы: Дома в Серебряном бору	Премиум	4	420	200
«Эдельвейс»	2004	449	1	56	27	Бизнес	Fili City	Премиум	1	55	29
			3	124	52		Shome	Бизнес	3	125	57
			4	230	90		West Tower	Бизнес	4	214	107
«Дом в Сокольниках»	2007	443	3	134	59	Бизнес	Преображенская площадь	Премиум	3	117	59
«Дом в Сокольниках»	2007	443	4	145	80	Бизнес	Symphony 34	Премиум	4	135	80
«Континенталь»	2010	424	1	33	17	Бизнес	Остров	Премиум	1	36	22
			2	79	33		Остров	Премиум	2	73	33
			3	133	58		Остров	Премиум	3	125	58
			4	154	61		Остров	Премиум	4	154	68
			5	197	88		Остров	Премиум	4	165	77
«Дом на Беговой»	2010	394	1	54	20	Бизнес	Headliner	Бизнес	1	43	21
			2	66	25		Headliner	Бизнес	2	66	27
			3	100	40		Headliner	Бизнес	3	100	41
			4	117	47		Headliner	Бизнес	4	118	45
			5	260	84		Дом Дау	Премиум	4	130	90
«Триколор»	2008	379	1	50	23	Бизнес	Cоюз	Премиум	1	48	22
			2	77	29		Союз	Премиум	2	74	33
			3	113	38		Мираполис	Бизнес	3	124	38
			4	137	54		Мираполис	Бизнес	3	144	45
«Вересаева, 6»	1994	316	6	230	56	Премиум	ФизтехСити	Бизнес	4	227	58