14.08.2025

Эксперт Жилфонда: порядка 70% сделок на вторичном рынке — новостройки

Сделки с новостройками формально переходят в сегмент вторичного жилья, оказывая влияние на статистику и скрывая реальный ландшафт спроса и предложения, считает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский.

В июне 2025 года ЦБ РФ впервые за три года снизил ключевую ставку до 20% годовых. В июле снижение ставки продолжилось и составило 18% годовых. На фоне смягчения денежно-кредитной политики стало заметно небольшое оживление на вторичном рынке недвижимости. Так, по данным Росреестра, в июле 2025 года в Москве было зарегистрировано 11 438 сделок на вторичном рынке недвижимости, что на 17,1% больше, чем в месяцем ранее. Однако, как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, важно понимать, что из-за изменения в структуре сделок статистика не отражает реальное положение дел.

Один из самых ярких показателей того, насколько картина может быть некорректной – средневзвешенная ставка по выданной ипотеке на вторичном рынке. Так, по данным Дом.рф, с начала 2025 года этот показатель не превышает 14% годовых: и если еще в январе средневзвешенная ставка составляла 13,97%, то в июне этот показатель составил уже 9,56%. В то же время, как подчеркивает Александр Чернокульский, реальные рыночные ставки по ипотеке в первом полугодии 2025 года держались на отметке 24-27% до первого снижения ключевой ставки ЦБ РФ в июне 2025 года до 20% годовых:
— Статистика Дом.рф, конечно, не полностью отражает реальную картину, но достаточно ярко ее иллюстрирует. Очевидно, что на вторичном рынке не существует такого объема выдач по льготным программам, распространяющимся на готовое жилье, которые могли бы так существенно влиять на средневзвешенную ставку, так что причина такой статистики — льготные программы в сегменте квартир от застройщиков, которые перешли на вторичный рынок и продаются уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи. Мы провели небольшой опрос среди банков-партнеров Жилфонда, и выяснили, что до 70% ипотечных сделок со вторичными объектами недвижимости у многих приходится на самом деле на квартиры в новостройках. Более точно выделить долю таких сделок сложно, поскольку среди квартир, которые продаются по ДКП, часто ипотека уже не задействуется — люди покупают такие квартиры и за наличные, и привлекая другие кредитные продукты, например займ под залог имеющегося имущества, который часто дешевле рыночной ипотеки.

Логично, рассуждает эксперт, что увеличение количества таких сделок напрямую связано с накопленным объемом готовых объектов на первичном рынке. Так объем нераспроданных квартир застройщиками на этапе строительства за полгода вырос в 1,5 раза: по данным ЕРЗ.РФ к 1 июля 2025 года на рынке зафиксировано 319 тыс. нереализованных лотов, тогда как в 4 квартале 2024 года этот объем составлял 209 тыс. объектов.

— На сегодня цена квадратного метра предложения в новостройках и на вторичном жилье в Москве и Санкт-Петербурге практически сравнялись. При этом часто в качестве вторичного жилья люди рассматривают те же новостройки, только уже после их сдачи в эксплуатацию, – комментирует Александр Чернокульский. – И если перед покупателем стоит вопрос, купить новостройку и ждать год или готовое жилье и сразу приступить к ремонту – выбор, как правило, очевиден, особенно если разница в цене несущественная, либо ее вовсе нет.