Рынок комнат ушёл в минус: падение в Сибири и на Урале перевесило рост на юге
Рынок комнат в городах-миллионниках РФ вышел в минус: за квартал средние потери превысили полмиллиона рублей на объект, несмотря на то, что в большинстве городов цены формально росли. Значительное снижение в Красноярске, Екатеринбурге и Москве перевесили локальные успехи Казани, Волгограда и Воронежа.
По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», из 16 городов-миллионников рост цен на комнаты зафиксирован в 9, снижение — в 7. Среднее изменение составило всего +0,48%, что указывает на слабый общий сигнал. Но разброс значений впечатляет: от роста на +7,53% в Казани до падения на −14,47% в Красноярске.
Разница между лидером и аутсайдером превышает 22%, а в рублях разрыв между приростом цены продажи комнат в Казани (+202,8 тыс.) и падением в Красноярске (−178 тыс.) составляет почти 400 тыс. руб. Такая дисперсия подтверждает: рынок комнат нельзя назвать ни устойчиво растущим, ни падающим — это мозаика локальных тенденций.
Рынок комнат ушел в минус. В рублях
Если смотреть не только на проценты, а на «живые» деньги, динамика цен на продажу комнат в «миллионниках» выглядит куда выразительнее.
Так, по данным Restate, за квартал 7 городов показали рост, и суммарно стоимость комнат там прибавила около +466 тыс. руб. (к цене лота). Лидеры — Казань (+202,8 тыс.), Волгоград (+53,9 тыс.), Воронеж (+53,8 тыс.) и Челябинск (+51,7 тыс.).
Но 9 городов ушли в минус, и здесь падение оказалось более весомым −564 тыс. руб. Главные аутсайдеры — Красноярск (−178 тыс.), Екатеринбург (−160,9 тыс.) и даже Москва (−57,5 тыс.).
Получается парадоксальная ситуация: формально больше городов в плюсе, но несколько резких обвалов на крупных рынках полностью «съели» позитивный эффект. В итоге в рублях рынок комнат за последний квартал просел, пусть и не драматично.
Максимальное снижение
Екатеринбург потерял почти столько же:−160,9 тыс. руб. (−9,4%) при средней цене комнаты 1,5 млн руб. Для города с развитым рынком аренды и сильным строительным сектором это сигнал, который может указывать на структурные изменения. Возможно, на рынок вышел заметный объем предложений по сниженным ценам, или же часть покупателей сместилась в сегмент малогабаритных квартир-студий, которые конкурируют с комнатами.
Москва и Санкт-Петербург показали символическое снижение: −57,5 тыс. руб. (−0,9%) и −19 тыс. руб. (−0,6%) соответственно. В процентах это изменение трудно назвать заметным, но с учетом средней цены на комнату в Москве (более 6 млн руб.,). Фактически столичные рынки формируют отдельный сегмент, где даже минимальные колебания выражаются в десятках тысяч рублей.
Где сохраняется рост
Казань — безусловный драйвер рынка. Рост почти на +202,8 тыс. руб. (+7,5%) при уже высокой средней цене в 2,9 млн руб. — это показатель не случайных колебаний, а устойчивого спроса. Причины хорошо объяснимы: мощная студенческая среда (одна из крупнейших в стране), ограниченное предложение исторического фонда и активный интерес инвесторов, которые рассматривают комнаты как высоколиквидный арендный актив.
Челябинск — лидер по относительным темпам за счёт низкой базы. Средняя цена комнаты здесь чуть более 1 млн руб., а нижняя граница предложений — 650 тыс. руб. При таких уровнях даже скромный прирост в 51,7 тыс. руб. превращается в рост на 5%. Это отражает повышенный спрос на минимальные по стоимости объекты: для студентов, работников с временной занятостью и тех, кто ищет максимально дешёвый вход на рынок.
Волгоград и Воронеж — оба города показали близкие результаты (+53,9 тыс. руб. и +53,8 тыс. руб. соответственно). Здесь комнаты традиционно востребованы у молодых семей и мигрантов, а также у инвесторов, ориентированных на аренду. При том что средняя цена объекта — 1,2–1,23 млн руб., вложения выглядят относительно доступными, а динамика роста — уверенной.
Краснодар заслуживает отдельного упоминания. Формально рост скромный — всего +1,7% или +32,4 тыс. руб. Но важен уровень цен: средняя комната здесь стоит около 1,9 млн руб., а в верхнем диапазоне предложения встречаются варианты по 4,5 млн руб. Это один из немногих региональных рынков, где комнаты становятся дорогим активом, сравнимым по стоимости с жильём экономкласса в других городах.
Цены на комнаты в миллионниках: где дорого, а где доступно
Падение на рынке не изменило, а скорее упрочило статус комнат как самых доступных лотов для желающих обзавестись собственным жильем. Осенью 2025 года комнаты остаются «точкой входа» на рынок, особенно в регионах. В столицах они стоят почти как полноценные квартиры в других городах, но позволяют покупателям с ограниченным бюджетом стать владельцами желанных квадратных метров.
При этом комнаты, которые стоят на уровне или дороже квартир (прежде всего за счет удачного расположения в историческом центре), остаются на рынке и даже растут в цене. Аналитики Restate подсчитали, в каких регионах цены на комнаты стали самыми высокими, а где – остаются доступными для покупателей с ограниченным бюджетом.
Самые дорогие города:
· Москва — 6 089 081 руб. Комната в столице стоит в три раза дороже, чем в Казани или Петербурге, и почти в шесть раз выше, чем в Челябинске; фактически ее цена опережает и цены на квартиры в регионах. Для сравнения: средняя квартира в Москве продается в диапазоне 8,2–132 млн ₽ в новостройках и 8,2–250 млн ₽ на вторичке. Так что дорогие московские комнаты могут обогнать квартиры не только в регионах, но и в самой столице.
· Санкт-Петербург — 2 959 542 руб. Почти вдвое дешевле Москвы, но выше большинства регионов.
· Казань — 2 897 164 руб. Рост +202 834 руб., сильный спрос подтверждает инвестиционную привлекательность.
· Краснодар — 1 919 007 руб. Средняя цена выше 1,9 млн руб., комнаты интересны как дорогостоящий региональный актив.
Самые доступные города:
· Челябинск — 1 079 396 руб. Здесь можно найти комнаты и дешевле миллиона — они привлекательны для локальных покупателей, которым нужно быстро и дешево решить вопрос с жильем.
· Воронеж — 1 232 141 руб. Рост +53 802 руб. подтверждает интерес к недорогому сегменту.
· Волгоград — 1 195 250 руб. Средняя цена невысокая, динамика позитивная.
· Красноярск — 1 230 500 руб. Падение почти −180 тыс. руб. делает рынок рискованным, несмотря на низкую цену.
Итоги и сигналы
Рынок комнат в миллионниках этим летом напоминал качели. Семь городов прибавили в цене, девять — потеряли. Но арифметика оказалась суровой: общий результат в рублях ушёл в минус.
Казань стала ключевым драйвером рынка в последнем квартале — рост почти на +203 тыс. руб. сделал её единственным мегаполисом, где комнаты уверенно дорожают даже при высокой стартовой базе. Волгоград, Воронеж и Челябинск прибавили скромнее, но показали, что доступный сегмент способен сохранять привлекательность.
А главными аутсайдерами стали Красноярск и Екатеринбург, где снижение превысило 160–178 тыс. руб. Это падение стало настолько глубоким, что «съело» весь позитив других регионов. «Помогли» падению Москва с Петербургом, обычно показывающие рост: незначительное снижение на этих рынках измерялось в десятках тысяч рублей.
Больше информации о стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках России, комментарии экспертов и аналитика рынка в нашем аналитическом материале и на сайте Restate.
Related Images:
Главный редактор “Россия-онлайн”
Ссылки на автора:
