16.09.2025

Рост в Уфе и Перми, падение в Сочи и Новосибирске: кто выигрывает на «вторичке»

Цены на вторичное жильё в России растут вопреки прогнозам, но не везде: Москва и Петербург обновляют рекорды, а в Сочи, Ростове и Сибири жильё дешевеет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами достигает 4,5 раза, показывая, что единых правил для рынка нет.

Вторичный рынок жилья в России не спешит остывать. По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», на начало осени рост цен на готовое жилье зафиксирован в 22 из 40 крупнейших городов России, а снижение — в 18. В результате общая картина рынка выглядит фрагментированной: на фоне уверенного роста в Москве и Санкт-Петербурге часть регионов фиксирует стагнацию или умеренную коррекцию.

Лидеры роста: Москва, Петербург и Уфа

Безусловным драйвером стали столицы. В Москве средняя цена «квадрата» на вторичке выросла на +47,9 тыс. руб. (+11,5%) и достигла 464,2 тыс. руб. за м² — абсолютный рекорд по стране. В Санкт-Петербурге динамика скромнее, но также ощутимая: рост составил +16,5 тыс. руб. (+6,7%), до 262,1 тыс. руб. за м².

топ 5

Среди регионов заметно выделяется Уфа (+8,4 тыс. руб., или +6,5%), где цена достигла 137,4 тыс. руб. за м². Также в лидерах квартала оказались Чита (+5,3%, до 96,7 тыс. руб.), Тула (+4,0%, до 150,9 тыс. руб.), Пермь (+4,3%, до 124,5 тыс. руб.) и Архангельск (+3,1%, до 115,3 тыс. руб.).

В большинстве случаев рост поддерживается ограниченным предложением в массовом сегменте и стабильным спросом на готовое жильё как более предсказуемый вариант на фоне удорожания новостроек.

Лидеры падения: Сочи, Ставрополь и Сибирь

Сильнее всего цены просели в Сочи, где средняя стоимость вторичного жилья снизилась сразу на −8,4 тыс. руб. (−2,4%) и составила 341,9 тыс. руб. за м². На южном рынке также выделяется Ставрополь (−3,5%, до 108,4 тыс. руб.) и Ростов-на-Дону (−2,8%, до 127,5 тыс. руб.).

сочи

В Сибири тренд схожий: Красноярск показал снижение на −3,0% (до 120,1 тыс. руб.), Новосибирск— на −2,1% (до 140,6 тыс. руб.), Кемерово — на −1,2% (до 94,1 тыс. руб.). Эксперты связывают динамику с сезонным охлаждением спроса, высокой ипотечной высокой ипотечной нагрузкой и конкуренцией со стороны новостроек.

Региональные контрасты

Разброс по федеральным округам оказался значительным, и это касается не только цен, но и общей динамики — от спада к росту.

Приволжский округ показал лучший баланс: рост цен зафиксирован во всех ключевых городах региона. Уфа (+6,5%, до 137,4 тыс. руб./м²), Пермь (+4,3%, до 124,5 тыс. руб./м²) и Казань (+1,9%, до 159,2 тыс. руб./м²) выступили драйверами динамики, а снижение не наблюдалось ни в одном из крупных региональных центров.

Сибирский округ, напротив, стал аутсайдером: рост отмечен только в Барнауле (+1,8%, до 96,4 тыс. руб./м²) и Омске (+0,6%, до 102,8 тыс. руб./м²), тогда как Новосибирск (−2,1%, до 140,6 тыс. руб./м²), Красноярск (−3,0%, до 120,1 тыс. руб./м²), Иркутск (−1,9%, до 116,7 тыс. руб./м²) и Кемерово (−1,2%, до 94,1 тыс. руб./м²) ушли в минус.

Северный Кавказ также оказался в зоне снижения: Махачкала (−1,4%, до 102,5 тыс. руб./м²), Ставрополь (−3,5%, до 108,4 тыс. руб./м²) и Владикавказ (−1,0%, до 99,6 тыс. руб./м²) показали падение, в плюсе остался только Нальчик (+2,7%, до 91,2 тыс. руб./м²).

сибирь

Такая картина формирует вывод: российский рынок вторичного жилья разделился на «зоны роста» и «зоны стагнации», причём баланс всё чаще складывается в пользу первых лишь в отдельных округах.

При этом разница цен между лидерами и аутсайдерами остаётся колоссальной. В Москве средняя цена вторичного жилья превысила 464 тыс. руб. за м², в Петербурге — 262 тыс. руб., в Сочи — 342 тыс. руб.. Для сравнения, в Тольятти (96,1 тыс. руб.) и Рязани (97,8 тыс. руб.) стоимость «квадрата» не дотягивает и до 100 тыс. руб. Разрыв между крайними точками превышает шесть раз, что наглядно демонстрирует разрыв в покупательной способности и инвестиционной привлекательности регионов.

Региональные локомотивы

Даже в условиях слабой динамики внутри округов нашлись свои «локомотивы» роста:

ДФО — Чита (+5,3%, до 96,7 тыс. руб./м²)
СКФО — Нальчик (+2,7%, до 91,2 тыс. руб./м²)
УрФО — Тюмень (+1,7%, до 133,6 тыс. руб./м²)
СЗФО — Архангельск (+3,0%, до 115,3 тыс. руб./м²)
ЮФО — Краснодар (+1,8%, до 144,6 тыс. руб./м²)
ЦФО — Тула (+4,0%, до 150,9 тыс. руб./м²)
СФО — Барнаул (+1,8%, до 96,4 тыс. руб./м²)
ПФО — Уфа (+6,5%, до 137,4 тыс. руб./м²) и Пермь (+4,3%, до 124,5 тыс. руб./м²)

Фактически, каждый федеральный округ дал хотя бы одного «героя», способного компенсировать слабость соседних рынков.

Итоги

Вторичный рынок жилья в России демонстрирует разнонаправленную динамику. Москва и Санкт-Петербург продолжают задавать тон рынку, выступая главными драйверами роста. Локальные центры, такие как Уфа, Пермь, Чита, Тула и Архангельск, поддерживают свои округа даже при слабой общей динамике.

Одновременно южные и сибирские города испытывают давление: Сочи, Красноярск, Новосибирск и Ростов-на-Дону демонстрируют снижение цен из-за переизбытка предложения и сезонного охлаждения спроса. Ряд городов (Екатеринбург, Челябинск, Омск, Хабаровск, Воронеж, Новороссийск) показывают практически стагнационную динамику (±1%), формируя «зону стабильности».

«В целом рынок развивается по мозаичному сценарию: столицы тянут вверх, локальные центры поддерживают сегменты, а периферия и перегретые рынки корректируются. Такая структура подчёркивает высокую региональную сегментацию и повышенную волатильность вторичного жилья», – отмечает директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate» Евгения Домрачева.

Все данные представлены витриной недвижимости Restate