Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов I квартала 2023 для инвестиций
В I квартале 2023 года на рынке новостроек Москвы начались продажи восьми проектов. Аналитики «Метриум» проанализировали новые комплексы на предмет их инвестиционной привлекательности и составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты новинок начала 2023 года – относительно высокие цены, но небольшой масштаб застройки.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2023 года наиболее привлекательны для инвестиций
В I квартале 2023 года на первичном рынке жилья Москвы открылись продажи в восьми проектах новостроек комфорт-, бизнес- и премиум-класса.
- Soul
Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса Soul в районе Аэропорт (САО). Проект реализует застройщик Forma. Срок ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК – 2025 год.
Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 365 тысяч рублей при средней цене по локации, где строится комплекс, 438 тысяч рублей. Таким образом, дисконт на этапе «котлована» составляет 17%. Минимальная стоимость квартиры – 11,9 млн рублей за квартиру-студию площадью 23,8 кв. м.
Жилой комплекс Soul отличается хорошей транспортной доступностью. Ближайшая станция метро находится в 8 минутах ходьбы от ЖК. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть школы, детсады и торговые центры. Помимо этого, проект предполагает относительно небольшой масштаб – около 50 тыс. кв. м в первой очереди строительства.
ЖК Soul набрал 28,9 баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 65%.
- Runovsky 14
На втором месте комплекс апартаментов премиум-класса Runovsky 14, который строится в районе Замоскворечье (ЦАО). Проект реализует компания Ziggurat Development, которая планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию во II кв. 2025 года. Здание состоит из двух трехэтажных секций с 38 апартаментами.
Квадратный метр в клубном доме в среднем стоит 906 тысяч рублей при средней цене в других новостройках в районе Замоскворечье 686 тысяч рублей. Впрочем, проект отличается клубным форматом, для которого, как правило, характерна более высокая стоимость квадратного метра (от 1 млн рублей). Минимальная стоимость апартамента – 25 млн рублей за студию площадью 27,4 кв. м.
Среди плюсов клубного дома – расположение в центре, пять минут до метро и хорошее окружение. Проект Runovsky 14 получил 26,0 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 59%.
- Oro
Третью строчку рейтинга занимает проект бизнес-класса Oro, который реализует компания Stenoy в Красносельском районе Москвы (ЦАО). Предполагаемый срок ввода комплекса апартаментов – 2024 год.
Квартиры в апарт-комплексе в среднем стоят 436,3 тысяч рублей за кв. м при средней цене в районе 461,5 тысяч рублей. Дисконт на начальном этапе строительства сравнительно невелик и составляет 5%. Минимальная стоимость апартамента – 9,6 млн рублей за 21 кв. м.
В составе комплекса предусмотрены детские и спортивные площадки, фитнес-центр, спа, бассейн и коммерческие объекты, а также подземная парковка. Жилой комплекс Oro набрал 25,8 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 59%.
«Небольшие, но дорогие – примерно так можно охарактеризовать все новинки рынка московских новостроек в начале 2023 года, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Среди новых проектов два клубных домах площадью по 2 тыс. и 7 тыс. квадратных метров. Масштабных кварталов по 200-400 тыс. кв. м застройщики покупателю не представили, и именно поэтому инвесторам стоит обратить внимание на эти проекты – квартиры в них будут относительно быстро раскупаться, а конкуренция между продавцами будет менее острой. В то же время почти все новостройки вышли в продажу с небольшим дисконтом, поэтому имеет смысл тщательно проанализировать предложение других схожих проектов на более высокой стадии реализации».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2023 года
| Проект | Цены | Масштаб | Близость метро | Близ. ТТК | Удален. от центра | Окружение | Рейтинг девелопера | Риск низкой ликвид. | Риск остановки | Итог | Качеств. уровень |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Soul | 3 | 4 | 4 | 1 | 3 | 2,8 | 5 | 1 | 1 | 28,7 | 65% |
| RUNOVSKY 14 | 1 | 5 | 5 | 4 | 5 | 4 | 1 | 1 | 1 | 26,0 | 59% |
| ORO | 1 | 5 | 4 | 5 | 4 | 4 | 1 | 1 | 1 | 25,8 | 59% |
| Upside Towers | 2 | 4 | 5 | 4 | 3 | 3 | 1 | 1 | 1 | 25,3 | 57% |
| Level Бауманская | 1 | 5 | 2 | 5 | 3 | 3,5 | 2 | 1 | 1 | 25,1 | 57% |
| Юнино | 1 | 5 | 1 | 1 | 1 | 3,1 | 5 | 1 | 1 | 24,0 | 55% |
| Квартал Западный | 1 | 5 | 1 | 1 | 1 | 2 | 5 | 1 | 1 | 23,7 | 54% |
| РУСИЧ-Кантемировский | 1 | 3 | 4 | 1 | 3 | 2,5 | 1 | 1 | 1 | 17,1 | 39% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение». Баллы снимаются, если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т. п. Баллы начисляются за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене, вероятно, уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.
«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания создана в 2012 году Марией Литинецкой и Наталией Тихоновской – ведущими экспертами рынка недвижимости, обладающими богатым практическим опытом.
«Метриум» – лидер продаж на рынке новостроек. Портфель насчитывает 170 проектов новостроек общей площадью 14 млн кв. м. За 10 лет деятельности компании с 2012 года брокерами продано более 2 млн кв. м жилья, почти 40 тысяч клиентов стали обладателями квартир и апартаментов.
«Метриум» – один из ведущих консультантов в сегменте жилой недвижимости. Эксперты компании ежегодно выполняют порядка 50 уникальных исследований, включая разработку концепций проектов. Уникальный опыт позволяет «Метриум» успешно работать с супер-крупными проектами развития территорий до 500 га. Проекты по концепциям, разработанным специалистами «Метриум», построены не только в Московском регионе, их география охватывает всю страну – от Владивостока до Санкт-Петербурга.
В 2021 и 2019 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии ProEstate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2021, 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной
Related Images:
Главный редактор “Россия-онлайн”
Ссылки на автора:
