05.07.2023

Ипотека в России приобрела признаки инвестиционного инструмента

По данным аналитиков платформы автоматизации агентских продаж TYMY, больше половины ипотечных кредитов с начала года в России брали на срок 30 лет, при этом традиционная для рынка недвижимости сезонность перестала заметно влиять на динамику рынка.

Май 2023 года для ипотеки стал даже более активным, чем апрель — традиционного спада на майские праздники в этом году снова не случилось, объем сделок в месяц, когда люди обычно откладывали покупку и продажу недвижимости из-за дач и поездок в короткие отпуска, оказалось выше на 3,8% (591,5 млрд р. в мае против 569,7 в апреле).

По итогам июня, активность на ипотечном рынке оказалась незначительно выше мая: через платформу TYMY прошло на 2% больше заявок на ипотеку, а выдач в июне было больше в среднем на 7% — в том числе за счёт активного мая. Дело в том, что цикл сделки по ипотеке составляет в среднем 2-4 недели. То есть, порядка 56% сделок в июне проходили по майским заявкам, 30% — по заявкам, сформированным с начала июня, и 14% тянутся по более ранним – февраль-март-апрель.

Как отмечает CEO платформы автоматизации агентских продаж TYMY Алексей Майстренко, на майской активности отчасти сказалась инициатива ЦБ РФ по корректировке коэффициента резервирования по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%:

— Результатом стало небольшое повышение процентных ставок по таким кредитам. Однако, оно было небольшим – лишь некоторые банки скорректировали ставки на 0,5-1%. Кроме того, для заемщиков есть возможность рефинансирования кредита в дальнейшем. И добавлю, что кредитов с низким первоначальным взносом в принципе выдается мало, это не какая-то значительная доля ипотечного рынка. По данным аналитиков TYMY, даже в регионах с низким уровнем зарплаты и вне зависимости от стоимости недвижимости, люди стараются накопить не менее 20% первоначального взноса.

Кредитов с первоначальным взносом 15% и ниже и вовсе в структуре ипотечных сделок сегодня не больше 1-2%. Таким образом, рынок недвижимости стал иметь больше общего скорей с инвестиционными инструментами, где динамика по сделкам зависит во многом от новостей, даже если изменения напрямую не влияют на ситуацию.

Ещё один признак, по которому ипотека стала больше похожа на инвестиционный инструмент — увеличение сроков кредитования. Порядка 52% сделок с начала 2023 года, проведенных через платформу TYMY крупными банками (платформа работает с Альфа банком, Газпромбанком, Росбанком, Сбером, Райффайзен банком, банком Уралсиб и другими) — приходится на ипотечные кредиты со сроком 30 лет, раньше такие кредиты были редкостью из-за высоких ставок по ним. На 20-летние кредиты приходится 15% ипотечных сделок, на кредиты со сроком 25 лет — 9,5%, на 15- и 10-летние кредиты — по 5 и 2,6%, соответственно.

— После того, как ставки по таким кредитам сравнялись с аналогичными продуктами на 15 и 20 лет, люди скорей всего стали рассматривать их как замену долгосрочным и накопительным вкладам, – комментирует Алексей Майстренко. – Тем более, что вариантов инвестирования внутри страны сегодня стало существенно меньше по сравнению с докризисными годами, и это по-прежнему во многом драйвит рынок недвижимости. Разумеется, не все, кто берет ипотеку на 30 лет, являются инвесторами — многие люди просто берут такие кредиты из-за ежемесячного платежа, стараясь снизить процент долговой нагрузки. Реальное количество тех, кто надеется, что инфляция и продолжение тренда на падение рубля сделает такую ипотеку выгодной долгосрочной инвестицией, мы узнаем позднее, когда увидим, как люди распоряжаются своими кредитами (рефинансируют ли, пользуются ли досрочным погашением) с течением времени.