От Владивостока до Оренбурга: самые дорогие и дешевые новостройки в российских регионах
Цены на новостройки в России продолжают расти, но между столицами и крупными региональными центрами по-прежнему сохраняется значительный разрыв. Аналитики Витрины недвижимости Restate сравнили цены в городах с населением до миллиона человек, чтобы выяснить, где жильё максимально приблизилось к уровню цен Петербурга и Москвы, а где цена на «квадрат» почти в 5 раз ниже.
Сравнение цен на жильё в столицах и крупных региональных центрах позволяет точнее понять дисбаланс на рынке недвижимости. В то время как города-миллионники регулярно попадают в фокус аналитики, рынки с населением до миллиона человек часто остаются вне внимания.
Интерес к этой теме усилился после инициативы Госдумы о возможном введении дифференцированных ипотечных ставок: предполагается, что ставки должны учитывать уровень доходов в разных регионах. Однако, как показала недавняя риторика спикера Госдумы Вячеслава Володина, акцент делается на зарплаты, тогда как ценовой разрыв между Москвой и такими городами, как Саратов, нередко оказывается ещё более существенным.
Аналитики классифайда «Витрина недвижимости Restate» сравнили цены в 20 крупнейших городах России с населением до миллиона человек и сопоставили их с Москвой и Петербургом — чтобы выяснить, где новостройки максимально приблизились к столичному уровню , а где цена на «квадрат» почти в 5 раз ниже.
Региональный разрыв: где новостройки в 5 раз дешевле, чем в столице
По итогам анализа 20 крупнейших городов с населением менее миллиона жителей, средняя цена 1 м² составила 141 211 рублей. Это почти вдвое ниже уровня Санкт-Петербурга и в три раза ниже Москвы. Даже самый дорогой региональный город — Владивосток — отстаёт от Москвы более чем в 2 раза, а от Петербурга — на 38%.
Самые дорогие региональные «квадраты»
Некоторые региональные рынки приближаются к уровню столиц. В первую очередь это города с ограниченным предложением, высокой инвестиционной активностью и развитой инфраструктурой. Однако даже в этом случае разрыв с двумя столицами остается значительным.
В топ-5 по стоимости квадратного метра среди городов с населением до 1 миллиона людей вошли:
Владивосток — 203 776 руб./м²,
Хабаровск — 198 273 руб./м²,
Набережные Челны — 192 004 руб./м²,
Новокузнецк — 165 483 руб./м²,
Иркутск — 164 967 руб./м².
Цены в этих городах приближаются к уровню Санкт-Петербурга (около 270 тыс. руб./м²), при этом во Владивостоке и Хабаровске квадрат уже стоит более 70% от петербургского. Росту цен традиционно способствовала льготная ипотека — в этом случае дальневосточная.
Самые доступные новостройки в регионах
На другом полюсе — регионы, где цена квадратного метра в 4–5 раз ниже московской:
Оренбург — 87 589 руб./м²,
Саратов — 99 492 руб./м²,
Махачкала — 101 194 руб./м² (несмотря на рост за последний квартал),
Ярославль — 108 698 руб./м²,
Ставрополь — 114 558 руб./м².
Несмотря на локальный рост цен, такие города остаются наиболее доступными для покупки жилья. Однако за низкой базой часто стоят невысокий спрос, миграционный отток или нестабильная социальная и экономическая ситуация в регионе. Другая потенциальная причина для низких цен — дефицит качественного предложения в сегменте новостроек.
Региональный разброс в динамике цен: от +48% до −10%
Во втором квартале 2025 года рынок новостроек в большинстве российских регионов демонстрировал разнонаправленную динамику. Пока в одних городах цены резко пошли вверх, в других — началась коррекция.
Города с максимальным ростом цен
Махачкала +47,9% за квартал (до 101 194 руб./м²),
Набережные Челны +34,6% (192 004 руб./м²),
Иркутск +30% (164 967 руб./м²),
Новокузнецк +15,4% (165 483 руб./м²).
Рост чаще всего связан с низкой базой: Махачкала, Иркутск, Набережные Челны остаются дешевле крупных центров, но спрос на местные новостройки резко растёт, подтягивая цены. А некоторые локальные рынки страдают от банального дефицита новостроек, что и позволяет ценам перейти в галопирующий рост.
Города с максимальным падением
Хабаровск −14,6% (198 273 руб./м²),
Тюмень −6,1% (147 862 руб./м²),
Рязань −6,3% (127 622 руб./м²),
Ижевск −2,7% (120 116 руб./м²).
Падение в отдельных городах говорит о локальных перегревах и высокой чувствительности к ипотечным условиям: Хабаровск, Тюмень и Рязань — примеры ситуации, когда рынок начал остывать.
Региональные контрасты и перспективы
Разрыв в ценах на новостройки между столицами и регионами остаётся колоссальным: даже самые дорогие из «немиллионников» уступают Москве в цене минимум в 2 раза. В таких городах, как Оренбург, Махачкала и Саратов (который и приводился в пример в случае с несправедливостью равных ипотечных ставок), квадратный метр стоит в 4-5 раз дешевле, чем в столице.
Несколько лучше ситуация выглядит в сопоставлении региональных столиц с тем же Санкт-Петербургом — вторым после Москвы по уровню цен и их динамике. Разница с Петербургом для региональных метров все еще велика: локальная недвижимость часто в 2-2,5 раза дешевле. Но в городах с активным и разогретым рынком, например, во Владивостоке, Хабаровске и Набережных Челнах, цена квадрата составляет уже более 70% от петербургского уровня. Кстати, если говорить об ипотеке, то именно она помогла разогнать цены в крупных дальневосточных городах.
«Для регионального покупателя, живущего за пределами мегаполисов, цены на недвижимость будут куда более доступными — даже с учетом разницы в зарплатах. Так, по словам официальных лиц, разница в доходах между Москвой и Саратовом — 2,5 раз, но новостройки в Саратове дешевле в 4,4 раза. Здесь, надо полагать, нет социальной несправедливости, которую нужно нивелировать ипотечными ставками», — отмечает Евгения Домрачева, директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate».
Все данные предоставлены Restate.
Related Images:
Главный редактор “Россия-онлайн”
Ссылки на автора:
